Lokalhyresavtal

Lokaler i fastigheten är ofta en god inkomstkälla för föreningen. Men frågorna kring lokalhyresavtal kan vara komplicerade och rådet är därför att ta hjälp inför tecknande eller omförhandling av sådana avtal. Hyreskontrakt bör vara klara och signerade innan tillträde.

Med lokal menas en annan typ av lägenhet än bostadslägenhet, vilket innebär att det utöver kontor, butik, lager och förråd och liknande, även kan handla om garage och garageplatser inomhus.

Att teckna lokalhyresavtal

Hyresavtal måste inte vara skriftliga; även muntliga avtal gäller. Rekommendationen är ändå att upprätta skriftliga avtal för att dokumentera de villkor som parterna har kommit överens om. Skriftliga hyresavtal ska dock alltid upprättas om någon av parterna begär det.

När ett nytt lokalhyresavtal ska upprättas är det ofta lämpligt att använda en mall för det. Det finns många villkor som behöver regleras, bland annat hyres- och uppsägningstid, lokalens användning, storlek och skick, ansvar för underhållet samt hyresnivå med eventuella hyrestillägg. För kommersiella lokaler och vissa verksamheter, som till exempel restauranger, rekommenderas att ta hjälp av en handläggande jurist eller någon annan kunnig person med erfarenhet av lokalhyresfrågor.

För enklare lokaler såsom förråd och liknande har Bostadsrätterna en mall för ändamålet som ni hittar här till höger.

Till vem och vad är viktigt

Var noga med att i avtalet ange till vem lokalen hyrs ut och för vilket ändamål, alltså vilket slags verksamhet. Vilken användning som är tillåten bör anges så detaljerat som möjligt. Användningssättet får nämligen inte ändras utan hyresvärdens, i det här fallet bostadsrättsföreningens, godkännande.

Om hyresvärden inte godkänner ändrad användning kan hyresgästen ansöka om hyresnämndens tillstånd. Det förutsätter dock att hyresgästen hyrt lokalen längre tid än två år och har beaktansvärda skäl för ändrad användning, exempelvis för att förbättra ekonomin i sin verksamhet, samt att hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig den. Exempel på befogade anledningar är att användningen påverkar andra hyresgästers verksamhet negativt eller kan vara störande. Tillståndet kan förenas med villkor.

Hyrestid – avtal på bestämd eller obestämd tid 

Hyresavtal gäller som utgångspunkt för obestämd tid, det vill säga tills vidare, om inget annat har avtalats. Då gäller att avtalet alltid måste sägas upp för att upphöra att gälla.

Hyresavtal kan även tecknas för en bestämd hyrestid och upphör då att gälla vid hyrestidens utgång, om inget annat har avtalats. Om hyresförhållandet, alltså den sammanlagda hyrestiden, har varat mer än nio månader i följd måste avtalet formellt alltid sägas upp för att upphöra att gälla.

Ett avtal på bestämd tid kan vara allt från några veckor till tiotals år. De allra flesta lokalhyresavtalen skrivs på bestämd tid.

Vad innebär förlängningsklausul?

Ett hyresavtal som är tecknat för en bestämd tid anses förlängt på obestämd tid om avtalet saknar förlängningsklausul. Klausulen är en bestämmelse om vad som händer vid utebliven uppsägning, det vill säga att avtalet inte har sagts upp till hyrestidens utgång trots att uppsägning ska ske.

Om lokalhyresavtalet däremot har en förlängningsklausul och uppsägningen uteblir kommer avtalet att förlängas med ny förlängningstid. Det innebär exempelvis att ett avtal som löper på tre år med en treårig förlängningstid kommer att löpa på tre år plus tre år och så vidare, till dess att avtalet sägs upp av någon av parterna.

Uppsägningstid

Ett lokalhyresavtal som löper på obestämd tid kan, om inte en längre uppsägningstid har avtalats, sägas upp för att sluta gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från det att uppsägningen skett.

Uppsägning av lokalhyresavtal på bestämd tid kan ske till hyrestidens slut men senast nio månader i förväg om hyrestiden är längre än nio månader. Det går dock att ha en kortare uppsägningstid om hyres- och förlängningstiden är kortare. Till exempel är det möjligt att ha ett avtal som löper på tre månader med en förlängningstid på tre månader och en uppsägningstid på en månad. Regler om vilka uppsägningstider som är tillåtna finns i 12 kapitlet, paragraf 4, i jordabalken.

Uppsägning för avflyttning eller villkorsändring

Uppsägning av lokalhyresavtal ska ske utifrån den avtalade uppsägningstiden. Avtalet kan sägas upp för att upphöra och hyresgästen får då flytta men om någon av parterna vill ändra ett villkor i gällande avtal krävs en så kallad uppsägning för villkorsändring. Exempel på det är om bostadsrättsföreningen som hyresvärd vill ändra lokalhyran. Läs mer i ämnet Omförhandling av lokalhyra.

Uppsägningen ska som regel ske skriftligt, även om undantag finns, och handlingen ska då delges hyresgästen vilket innebär att hyresvärden behöver ett bevis på att den har mottagits ett visst datum. Personligt överlämnande är ofta det enklaste, där hyresgästen får bekräfta mottagandet med sin underskrift och datum.

Notera att en ändrad lokalyta kräver uppsägning för avflyttning; det anses alltså inte vara en villkorsändring. Efter att avtalet sagts upp kan då parterna teckna ett nytt avtal på den nya - större eller mindre - lokalen.

Tänk på att det ställs höga formkrav på en uppsägning av lokalhyresavtal, exempelvis särskilda regler för innehållet, för att uppsägningen ska vara giltig. Använd därför gärna de särskilda mallar som du hittar här till höger eller under Mallar och blanketter.

Besittningsskydd

Tänk på att en lokalhyresgäst har det som kallas för ett indirekt besittningsskydd. Det innebär att hyresgästen under vissa förutsättningar kan ha rätt till skadestånd efter hyresvärdens uppsägning och har även möjlighet att ansöka om uppskov med att flytta hos hyresnämnden. Läs mer i ämnet Besittningsskydd för lokalhyresgäst.

Hyresgästen kan förlora hyresrätten

Hyresrätten till en lokal kan vid vissa avtalsbrott förverkas, som det heter, vilket innebär att hyresgästen förlorar rätten att hyra lokalen. Hyresvärden har i sådana fall rätt att säga upp avtalet så att det upphör i förtid. En sådan uppsägning kan fullföljas med en ansökan om avhysning. Om avtalet sägs upp på grund av förverkande har hyresvärden även rätt till skadestånd, vilket exempelvis kan omfatta hyresförlust under den återstående hyrestiden.

Hyresbeloppet

Hyran ska vara skälig, det vill säga motsvara marknadshyra. Hyran ska som regel vara ett bestämt belopp. Utöver det beloppet har hyresvärden rätt att ta ut en rörlig ersättning för värme, varmvatten, elektrisk ström samt vatten och avfall, detta oavsett hyrestidens längd. I ett avtal som löper tills vidare eller med en hyrestid som är kortare än tre år måste dock ersättning för kyla och ventilation vara ett bestämt belopp. Omsättningshyra är tillåtet att använda oavsett hyrestidens längd. Med omsättningshyra menas att hyran motsvarar en viss andel av hyresgästens intäkter. Det är även tillåtet att avtalet innehåller ett villkor om årliga procentuella hyreshöjningar enligt en förutbestämd, fast procentsats.

Indexreglering och fastighetsskatt

Många lokalhyresavtal har en så kallad indexklausul som gör att hyran automatiskt justeras på grund av inflation. För att ett hyresavtal ska kunna innehålla en sådan bestämmelse måste avtalet vara minst treårigt, alltså att den första hyresperioden och de förlängningstider som avtalet löper på ska vara minst tre år. Läs mer i ämnet Indexklausul – vad det är och hur det används.

För att kunna ha en fastighetsskatteklausul krävs också att avtalet löper på bestämd tid minst tre år och med tre års förlängning. Ett sådant villkor innebär att hyresgästen utöver grundhyran betalar för sin andel av fastighetens fastighetsskatt.

Säkerhet för hyran av lokal

Vid uthyrningar av lokaler kan det många gånger finnas anledning att kräva en säkerhet för hyran. Skälen kan exempelvis vara att det är ett nystartat företag utan tidigare verksamhet. Men även för etablerade rörelser är det vanligt att kräva någon form av säkerhet så att föreningen kan försäkra sig om att alltid få betalt för lokalen.

Vid nyuthyrning av lokal kan föreningen alltid ställa krav på säkerhet. Däremot vid överlåtelser av hyresavtalet i samband med överlåtelse av en rörelse kan föreningen inte alltid begära säkerhet om inte detta ingått som ett villkor i det avtal som överlåts. Om hyresgästens betalningsförmåga är tveksam bör man ändå kunna ställa ett sådant krav för att acceptera överlåtelsen. Läs mer i ämnet Överlåtelse av hyresrätten till lokal.

Deposition, bankgaranti eller borgen

Enklast är att ställa krav på deposition eller bankgaranti. I depositionen eller bankgarantin ska anges att den gäller för högst ett belopp motsvarande visst antal månadshyror, exempelvis sex eller tolv månadshyror.

Säkerheten bör inte bara omfatta hyran utan även ersättning för tiden efter det att hyresgästen blivit uppsagd på grund av obetald hyra eftersom sådana krav per definition inte är att betrakta som hyra. Det är även en fördel om säkerheten kan omfatta kostnader för brister i återställandet av lokalerna efter avflyttning. Villkoret om säkerhet för hyresförhållandet ska skrivas in som en del av hyresavtalets bestämmelser.

Ett annat sätt att ställa säkerhet kan vara borgen, lämpligen proprieborgen. För att acceptera ett borgensåtagande bör föreningen självklart kontrollera den föreslagna borgensmannens kreditvärdighet.

Inflyttning i lokalerna bör inte tillåtas innan säkerheten är ordnad.

Om borgen har ställts som säkerhet för lokalhyresavtalet och säkerheten försämras är hyresgästen skyldig att efter uppmaning ställa en ny säkerhet som hyresvärden skäligen kan nöja sig med. Ifall hyresgästen inte ställer en ny säkerhet för hyresavtalets fullgörande inom en månad får hyresvärden säga upp avtalet. 

Momsavdrag för lokaler

Föreningen kan vara frivilligt momsregistrerad för lokaler som bedriver momspliktig verksamhet. Läs mer i ämnet moms.

Andrahandsuthyrning av lokal

En lokalhyresgäst kan ha rätt att hyra ut sin hyresrätt i andra hand. Det förutsätter, som vid annan andrahandsuthyrning, samtycke från hyresvärden eller tillstånd från hyresnämnden. Hyresgästen ska då ha beaktansvärda skäl för uthyrningen och hyresvärden ska inte ha befogad anledning att neka till den. Förstahandshyresgästen har under uthyrningstiden ansvaret för bland annat hyresbetalningarna och att verksamheten inte strider mot avtalat ändamål. Läs mer i ämnet Andrahandsuthyrning i hyresrätt.

Rev.2026-08-27