Viktigt att lokalhyresavtalet är tydligt specificerat
En snabbmatsrestaurang som hyrde lokaler av en bostadsrättsförening vräktes på grund av störningar. Restaurangen accepterade inte uppsägningen och tingsrätten fick avgöra saken. Rätten menade att det inte gick att bevisa att restaurangen stört grannarna på ett sådant vis att en vräkning var motiverad. Uppsägningen ogiltigförklarades därmed.
En bostadsrättsförening i Stockholm hyrde ut två lokaler i bottenplanet till en kvarterskrog med kaféverksamhet som efter en tid bytte ägare. De nya ägarna skulle driva en snabbmatsrestaurang och kom överens med föreningen om vissa ombyggnationer för att anpassa lokalerna till verksamheten.
Serveringen fick enligt avtalet hålla öppet 10–23 varje dag och fram till midnatt fredag och lördag. Lokal nummer 2, som användes för tillredning och produktionskök men även som lager och personalutrymme kunde ha öppet 7–21 enligt kontraktet. Men ingenstans stod det om några begränsningar för restaurangpersonalen att vistas i lokalerna utöver dessa öppettider. Inte heller fanns några begränsningar av aktiviteter i lokalerna såsom städning, diskning eller mottagande av leveranser.
Ganska snart började grannarna klaga på förstörd nattsömn och nedskräpning. Föreningen skickade då en rättelseanmaning, ett slags varningsskrivelse, till restaurangen.
– Men i rättelseanmaningen pekades det inte på varje enskild störning så att restaurangen kunde förstå vad som skulle åtgärdas. Därtill var det inte klargjort i avtalet vilka aktiviteter som faktiskt är knutna till restaurangverksamhet eller vilka tider de fick pågå i lokalerna, förklarar Rikard Wahlstrand, jurist och styrelserådgivare på Bostadsrätterna.
När bostadsrättsföreningen inte upplevde någon förbättring och klagomålen fortsatte vräktes restaurangen och konflikten fick till slut avgöras i tingsrätten.
I rätten ifrågasattes inte att grannarna hade blivit störda nattetid. Men eftersom restaurangen hade tillåtits ha öppet fram till klockan 23 på vardagar och till midnatt på helger ”måste dock sådana nödvändiga aktiviteter som undanplockning av mat, diskning och soptömning få förläggas efter stängning även om så sker efter midnatt”, skrev rätten i sin dom och ogiltigförklarade uppsägningen.
Eftersom föreningen inte lyckades visa att restaurangen har stört grannarna på ett sådant sätt att det rättfärdigar en vräkning ska föreningen betala krogens rättegångskostnader på 566 586 kronor.
– Det kan inte nog betonas hur viktigt det är att villkoren i lokalhyresavtalet är tydligt specificerade. Annars riskerar föreningen att hamna i den här typen av tvister, säger Rikard Wahlstrand.
Bostadsrättsföreningen har överklagat domen till Svea hovrätt.
Jurist och styrelserådgivare
