Underhållsansvar

En vanlig fråga som ställs i en bostadsrättsförening är vem som har ansvar för underhållet av husets olika delar. Grundregeln är att medlemmarna ansvarar för det inre i sina lägenheter och föreningen för allt utanför dem. Men ibland är underhållsansvaret delat och gränserna är diskutabla. Ett gott råd är därför att kontrollera vad som står i stadgar och upplåtelseavtal.

Bostadsrättslagen innehåller endast grundläggande bestämmelser om underhållsansvaret i föreningens fastighet. Därför måste dessa kompletteras med mer detaljerade bestämmelser i stadgarna. Med underhållsansvar menas, om inget annat står i stadgarna, löpande underhåll och reparationer samt byte av inredning, utrustning och material vid behov. I vissa fall kan ansvaret i stadgarna vara delat, till exempel att medlemmen ska sköta underhållet medan föreningen ska stå för eventuella byten. 

Bostadsrättshavarens underhållsansvar

Medlemmen ska på egen bekostnad underhålla lägenhetens inre vilket gäller om det inte står något annat i stadgarna. Enligt bostadsrättslagen har medlemmen ett ansvar för att hålla lägenheten i gott skick. Till lägenheten räknas i regel golv, väggar, innertak och inredning i rummen. Underhållsansvaret gäller även mark om det ingår i upplåtelsen.

Genom bestämmelser i stadgarna går det att begränsa bostadsrättshavarens ansvar för lägenhetens skick. Ansvaret för det yttre underhållet för huset ligger däremot alltid på föreningen. Det är inte möjligt att utöka medlemmens ansvar att även omfatta delar av huset som ligger utanför den egna lägenheten, till exempel för yttertak och fasader.

Bostadsrättshavaren kan heller aldrig bli ansvarig för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet eller vatten om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa även tjänar andra lägenheter. Detsamma gäller ventilationskanaler.

Särskilda regler gäller också vid brand- och vattenledningsskador eller för skador orsakade av ohyra och skadedjur i lägenheten. I dessa situationer har föreningen ett utökat ansvar och får åtgärda skadorna både utanför och inne i lägenheten. Men det förutsätter att skadan inte beror på vårdslöshet eller försummelse från medlemmens sida eller från någon som denne har ansvar för, alltså en hushållsmedlem eller besökare.

Om en bostadsrättshavare inte sköter sin lägenhet

Det händer att en medlem försummar sitt ansvar för lägenhetens skick eller bygger om i lägenheten utan föreningens tillstånd, trots att det rör sig om sådant som kräver ett godkännande från styrelsen. Då kan föreningen i undantagsfall och i mycket allvarliga fall avhjälpa bristen på bostadsrättshavarens bekostnad. Detta gäller om någon annans säkerhet äventyras eller om det finns risk för omfattande skador på någon annans egendom och bostadsrättshavaren dessutom inte efter en skriftlig uppmaning avhjälper bristen så snart som möjligt. En sådan skriftlig uppmaning, eller rättelseanmaning som det egentligen heter, måste skickas med rekommenderat brev.  

Föreningens underhållsansvar

Det är föreningen som har huvudansvaret för huset och är därmed skyldig att hålla lägenheter, hus och mark i gott skick i den mån det inte är medlemmarnas ansvar. Ansvaret för skicket i gemensamma utrymmen som trappuppgångar, gårdsutrymmen, tvättstugor och källare samt på husets stomme, tak och fasader är alltså föreningens.

Föreningen svarar alltid för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller ventilationskanaler.

Det är styrelsen som beslutar om underhållet av de delar av hus och mark som föreningen är ansvarig för. Men om åtgärderna skulle innebära en väsentlig förändring av föreningens hus eller mark eller medför en ändring av en lägenhet krävs enligt lagen stämmobeslut om åtgärderna.

Om föreningen inte utför nödvändiga reparationer

Om föreningen inte uppfyller sin reparationsskyldighet eller om det på något annat sätt uppstår hinder eller men i nyttjanderätten genom föreningens vållande, kan det i allvarliga fall ge bostadsrättshavare vissa rättigheter.

Det kan bland annat bli fråga om avhjälpande av brister på föreningens bekostnad, den så kallade självhjälpsrätten, om inte styrelsen efter skriftlig tillsägelse utför nödvändiga åtgärder så snart som möjligt. Under vissa förutsättningar kan bostadsrättshavaren även ha rätt att efter uppsägning frånträda bostadsrätten. Det kan också bli fråga om nedsättning av årsavgiften och, vid försummelse från föreningens sida, även rätt till skadestånd enligt bostadsrättslagen.

Rekommendationen är att ringa vår styrelserådgivning om en sådan situation uppstår.

Vikten av tydliga stadgar

Eftersom bostadsrättslagen endast innehåller vissa grundläggande bestämmelser om fördelningen av underhållsansvaret på hus och mark är det viktigt att stadgarna är mer detaljerade och anpassade efter det egna huset när det kommer till ansvarsfördelningen. Utgångspunkten är att det ska vara lätt att göra rätt, både för bostadsrättshavare och styrelse. Med tydliga stadgar kan förhoppningsvis missförstånd, tolkningsproblem och tvister undvikas. Läs mer i ämnet stadgar och stadgeändring.