Frågor och svar om övergången från K2 till K3

Vad är K3?

K3 är ett regelverk för redovisningen där byggnaden delas in i komponenter och skrivs av utifrån respektive livslängd.

Vad är den största skillnaden mellan K2 och K3?

I K2 skrivs byggnadens värde av med en viss procentsats, lika mycket varje år, medan i K3 skrivs fastighetens delar av, utifrån respektive livslängd. Ett exempel är om föreningen renoverar fasaden. Då läggs fasaden upp som en tillgång/komponent och skrivs av enligt en avskrivningsplan i stället för att kostnadsföras på resultatet.

Hur påverkas föreningens ekonomi med redovisningsmetoden K3?

Föreningens avskrivningar kommer med stor sannolikhet att öka och ge ett större underskott i resultatet.

Gäller K3 för alla föreningar?

Ja, K3 gäller både bostadsrättsföreningar och bostadsföreningar oavsett antal lägenheter och omsättning.

När ska föreningarna börja tillämpa K3?

K3 ska tillämpas för det räkenskapsår som påbörjas efter den 31 december 2025, det vill säga för årsredovisningen för år 2026 för de föreningar som inte har brutet räkenskapsår.

Vi har brutet räkenskapsår, när ska vi tillämpa K3?

Eftersom K3 ska tillämpas för det räkenskapsår som påbörjas efter den 31 december 2025 ska den förening som exempelvis påbörjat sitt räkenskapsår den 1 juli 2025 tillämpa K3 i årsredovisningen först året 2026 – 2027.

Varför måste föreningar använda K3?

Beslutet fattades av myndigheten Bokföringsnämnden (BFN) för att det anses att K3-regelverket ger en mer rättvisande bild av föreningens ekonomi. Det leder dessutom till en bättre jämförbarhet mellan föreningar när alla använder samma regelverk.

Vad är en komponent?

En komponent är en betydande del av fastigheten som har en annan nyttjandeperiod/livslängd än resten av fastigheten. Som exempel kan nämnas att stomme, tak, fasad och stamledningar alla har olika livslängd.

Vad menas med en betydande del?

En betydande del i en fastighet är en komponent som har ett väsentligt värde i förhållande till hela fastigheten och en annan nyttjandeperiod/livslängd än andra delar.

Hur vet vi vad som är ett väsentligt värde?

Det finns ingen bestämd lägre beloppsgräns. Detta är något styrelsen behöver resonera sig fram till. För att avgöra ett väsentligt värde måste det sättas i relation till något annat. Ett exempel är att sätta det i relation till fastighetens totala värde och livslängd.

Måste vi ha en underhållsplan för att gå över till K3?

Det är inget lagkrav att ha en underhållsplan för befintliga föreningar. Dock är det ett lagkrav från den 1 januari 2024 för nyproducerade och nyombildade föreningar. Den ekonomiska planen ska då innehålla en underhållsplan för de kommande 50 åren. För övergången från K2 till K3 är underhållsplanen ett utmärkt verktyg som underlag för att kunna göra olika bedömningar.

Kommer årsredovisningar att se annorlunda ut efter övergången till K3?

Det blir endast små ändringar och då i not 1 som gäller redovisningsprinciper.

Kommer föreningen att behöva höja avgifterna i och med ökade avskrivningar som ger ett underskott resultatmässigt?

Föreningen lever på sin likviditet. Det är bra om avskrivningen, det vill säga fastighetens slitage, täcks av månadsavgifterna. Men många föreningar har haft stora kostnadsökningar de sista åren och redan höjt sina avgifter. Så länge föreningen har kontroll på sin likviditet och har en långsiktighet i sina budgetar borde föreningen klara sig bra och kan höja månadsavgifterna successivt enligt tidigare plan.

Hur ska vi resonera kring våra stadgar och skrivning om avsättning till yttre fond vid övergången till K3?

Vid övergången till K3 behövs inte fonden för yttre underhåll i samma utsträckning som i K2. Detta eftersom utfört underhåll som ses som en investering läggs in i balansräkningen i K3 och skrivs av över tid. Mindre underhållskostnader kan dock tas med som kostnader i resultaträkningen där fonden kan nyttjas.

Måste stadgarna ändras vad gäller avsättningen till framtida underhåll?

Det beror på hur era stadgar är utformade. Ni behöver därför se över vad ni har för skrivning gällande fonden så att ni inte sätter av för mycket. Om ni i era stadgar i dag har exempelvis skrivningen ”Avsättning till fond för yttre underhåll ska ske enligt underhållsplan” finns tolkningsutrymme att göra den avsättning som passar er förening. Underhåll som inte ses som en investering och inte läggs in i balansräkningen kan nyttjas av fonden. I Bostadsrättslagen 9 kap § 5 står att det i stadgarna ska framgå grunderna för avsättning av medel för att säkerställa underhållet av föreningens hus. Ifall ni överväger att ändra era stadgar är rekommendationen att ni rådgör med föreningens revisor.

Rev.2025-11-12