Garage och p-plats

Om bostadsrättsföreningen har parkeringsplatser utomhus eller i garage har det betydelse för vilket typ av avtal som skrivs och villkoren för uthyrningen.

Det är nämligen olika lagstiftningar som reglerar de två typerna av p-platser – de som finns utomhus och de inomhus. Ett garage eller en garageplats är att betrakta som en hyreslokal medan en parkeringsplats utomhus är ett lägenhetsarrende.

Moms på p-platser

Tidigare kunde bostadsrättsföreningar hyra ut sina p-platser till medlemmarna momsfritt. Men från den 1 oktober 2026 gäller ett nytt ställningstagande från Skatteverket som innebär att föreningen, i de flesta fall, måste lägga på 25 procent i moms på garage- eller p-platshyran. Läs mer här.

För att moms ska kunna debiteras krävs att avtalet innehåller en så kallad momsklausul. Om fastighetsägaren, i det här fallet bostadsrättsföreningen, är eller blir skattskyldig för moms ger en sådan klausul denne rätt att debitera gällande moms utöver hyran eller avgiften. 

P-plats utomhus = lägenhetsarrende

Parkeringsplatser utomhus som upplåts mot ersättning, eller avgift, är alltså lägenhetsarrende och bör regleras med ett skriftligt arrendeavtal. För dessa avtal råder stor avtalsfrihet och något besittningsskydd finns inte. 

Det innebär att om avtalet sägs upp enligt avtalsbestämmelserna och parterna inte kan komma överens, får nyttjanderättshavaren, det vill säga arrendatorn, lämna platsen utan rätt till någon ersättning.

Uppsägning av lägenhetsarrende

Ett lägenhetsarrende kan inte sägas upp för villkorsändring. I stället sägs avtalet upp och upphör därmed. Därefter tecknas ett nytt avtal, till exempel med nya villkor såsom högre avgift eller tillägg av en momsklausul. Uppsägningen bör ske skriftligt.

Uppsägningstid lägenhetsarrende

Det är ytterst viktigt att föreningen väljer både en lämplig avtalstid och en uppsägningstid när avtal för parkeringsplatser tecknas.

Om parterna inte har avtalat om någon särskild uppsägningstid ska uppsägningen ske senast sex månader före den 14 mars, den så kallade fardagen. Se därför över avtalen i god tid om någon typ av förändring av p-platserna planeras.

Det gäller avtalsfrihet i fråga om uppsägningstidens längd, vilket innebär att parterna kan avtala om en annan uppsägningstid.

Om ni är överens om att arrendet ska upphöra eller att något villkor i avtalet ska ändras, går det givetvis bra att träffa en skriftlig överenskommelse om det.

Garage = lokal

Garage och garageplatser inomhus som upplåts mot ersättning, det vill säga hyra, räknas alltså som lokaler och då gäller jordabalkens regler om lokalhyresavtal. En lokalhyresgäst har ett indirekt besittningsskydd. Det innebär att hyresgästen alltid kan tvingas att lämna platsen när hyrestiden löper ut, men kan under vissa förutsättningar vara berättigad till skadestånd. Skadestånd kan även bli aktuellt vid uppsägning om hyresvärden begär oskäliga villkor vid uppsägningen för villkorsändringen, till exempel oskäligt hög hyra.

Uppsägning av garageavtal

Uppsägning kan göras av två anledningar: avflyttning eller villkorsändring. I bägge fallen ska uppsägningen av garageavtalet ske skriftligt. Vid uppsägning för avflyttning måste uppsägningen innehålla uppgift om orsaken till att avtalet inte förlängs. 

Uppsägning för villkorsändring görs när någon av parterna vill ändra ett villkor i avtalet. Det kan till exempel vara när hyresvärden, i det här fallet bostadsrättsföreningen, vill höja hyran för garageplatsen. Vid uppsägning för villkorsändring måste uppsägningen innehålla de villkor som föreningen begär för att hyresavtalet ska kunna förlängas, till exempel en ny årshyra i kronor.

I uppsägningen av lokalhyresavtalet, alltså garageplatsen, måste dessutom information finnas om att hyresgästen har två månader på sig från uppsägningen att vända sig till hyresnämnden för medling. Detta ifall hyresgästen inte går med på att flytta utan ersättning.

Uppsägningstid garageavtal

Om lokalhyresavtalet löper tills vidare eller på en hyrestid som överstiger nio månader är det viktigt att notera att en uppsägningstid om nio månader gäller. Det är dock möjligt att avtala om en kortare hyrestid. Till exempel är det möjligt att ha ett garageavtal som löper på tre månader med en förlängningstid på tre månader och en uppsägningstid på en månad. Reglerna om vilka uppsägningstider som är tillåtna finns i 12 kapitlet, paragraf 4, i jordabalken.

Delge uppsägningen 

Huvudregeln är att en uppsägning ska delges hyresgästen eller arrendatorn genom så kallad delgivning. Det innebär att fastighetsägaren behöver ha ett bevis på att uppsägningen har mottagits av motparten ett visst datum. Ofta är det enklast att överlämna uppsägningen personligen och att hyresgästen i samband med det bekräftar mottagandet med sin underskrift.

Viktigt att förstå reglerna

I styrelsens förvaltningsansvar ligger att tillvara föreningens ekonomiska intressen på bästa sätt. Det är därför viktigt att se till att ta ut någorlunda marknadsmässiga hyror och avgifter för garage- och parkeringsplatser. Och det finns all anledning att känna till de formella reglerna kring de olika avtalsformerna – arrende respektive lokalhyresavtal så att styrelsen inte missar en möjlighet att säga upp avtalen för omförhandling.

Policy eller kösystem

Rekommendationen är att föreningen tar fram en policy för hur fördelningen av garage- och parkeringsplatser ska gå till. Likhetsprincipen gäller mellan föreningen och föreningens medlemmar vilket gör det extra viktigt att säkerställa en rättvis fördelning av platserna. Det är även bra att formulera andra villkor som exempelvis:

• Hur tilldelningen av platser går till
• Vad händer om en medlem tackar nej till en erbjuden plats?
• Hur många platser kan en medlem ha?
• Vad händer vid överlåtelse av bostadsrätten?
• Krav på funktionsdugligt/farbart fordon mm
• Vad händer om medlemmen inte använder platsen?
• Vad gäller vid andrahandsuthyrning av bostadsrätten?
• Vad får förvaras på platsen förutom fordonet exempelvis ur brandrisksynpunkt?

Rev.2026-01-14