Vad säger avgiften om föreningens ekonomi?

De senaste åren har varit ekonomiskt tuffa för många svenska hushåll. På samma sätt har inflationen och höjda räntekostnader varit ansträngande för Sveriges bostadsrättsföreningar, vilket lett till många beslut om avgiftshöjningar.

– Allting har blivit dyrare, räntekostnaderna har gått upp och priset på värme, el, vatten och sophämtning har stigit. Då går det inte att tro att avgiften ska vara samma som tidigare, säger Gunilla Litzull som är styrelserådgivare i ekonomi på Bostadsrätterna.

Hon förklarar att månadsavgiften till föreningen sätts utifrån flera faktorer. Dels löpande driftkostnader, dels det långsiktiga underhållsarbetet. 

– Alla kostnader i en förening måste bäras av månadsavgiften och eventuella hyror. Det är de intäkter en förening har för att täcka drifts- och räntekostnader, samtidigt som de ska räcka till ett långsiktigt sparande för framtida underhåll och renoveringar, säger hon. 

De föreningar som har klarat sig bäst under de här ansträngande åren är de som löpande har amorterat på sina lån och som har gjort nödvändigt underhållsarbete medan räntorna legat på låga nivåer. Om du bor i en förening som nyligen har höjt månadsavgiften behöver det dock inte vara likställt med dålig ekonomi. Det finns många faktorer som spelar in och det är viktigt att se till helheten.

– Föreningen kan exempelvis ha haft ett bundet lån med låg ränta under lång tid, som nu ska omförhandlas, säger hon.

Så hur kan du veta om en förening har god ekonomi eller inte? 
Det system som finns på bostadsrättsmarknaden i dag, med A-, B och C-klassningar, är någonting Gunilla Litzull tycker att man ska vara försiktig med att lägga stor vikt vid. Detta eftersom det går att räkna på olika sätt och göra olika bedömningar.

– En förening kan göra ett underskott men ändå ha ett bra kassaflöde. Och det kan vara röda siffror i resultaträkningen men gott om pengar på banken, säger hon och tillägger: 

– Tyvärr använder sig även banker av det här klassificeringssystemet och tittar mycket på avgiften, där en låg månadsavgift höjer värdet på bostadsrätten. Men de tittar inte på varför föreningen har en låg avgift.

En ny förening är oftast högt belånad, men då ligger också underhållet längre bort.

I stället för att sätta föreningar i olika fack förespråkar hon att alltid utgå från den enskilda föreningens ekonomi och förutsättningar.

– En ny förening är oftast högt belånad, men då ligger också underhållet längre bort. En äldre förening kanske har låg belåningsgrad och låg månadsavgift, men har ett stambyte framför sig, säger hon. 

Claudia Wörmann som är fristående boendeekonom tycker också att bedömningen alltid bör utgå från varje enskild förening och att avgiftshöjningar inte behöver vara ett varningstecken. 

– Det finns logiska förklaringar till att många har höjt sina månadsavgifter och även om konjunkturen ser ut att vända har vi ett nytt läge med högre räntekostnader och driftskostnader. Behöver en förening amortera eller renovera kostar det mer än för fem år sedan, säger hon. 

En låg månadsavgift är – trots allt – en faktor som höjer värdet på en bostadsrätt. En teori är dock att detta kan komma att ändras framöver eftersom så pass många föreningar har tvingats göra höjningar. Claudia Wörmann är dock skeptisk till den tesen.

– Det kommer alltid att finnas ett värde i en låg avgift. Men det är viktigt att förstå varför den är låg. Beror det på att föreningen har varit klok och gjort renoveringar när kostnaderna var lägre? Eller beror det på att föreningen hållit nere avgiften, men nu står inför ett underhåll som inte är budgeterat? Avgiften säger inte allt om föreningens ekonomi och bostadens värde, avslutar hon.