10 vanliga missförstånd om bostadsrätt

12 nov 2020 | Mycket i en bostadsrättsförening känns självklart men det finns också en rad missförstånd. Som att likhetsprincipen handlar om millimeterrättvisa och att en ny medlem måste utredas grundligt innan den släpps in i föreningen. Här följer tio vanliga missuppfattningar om boendeformen bostadsrätt.

1. Vi måste göra en grundlig utredning om vi ska anta en ny medlem

Utgångspunkten bör vara att en bostadsrättsförening är öppen för alla och att en bostadsrättshavare är fri att överlåta sin bostadsrätt till vem den vill. Många föreningar har ett bosättningskrav i sina stadgar, men egentligen är det bara två saker som är intressant ur föreningens perspektiv att veta:  att den nya medlemmen betalar sin avgift i tid och inte stör övriga medlemmar. På många håll i landet (men givetvis inte överallt) kostar det mycket att köpa en bostad. Bankerna har då vid långivningen redan konstaterat att bolånetagaren är kreditvärdig. Att föreningen skulle komma fram till något annat är osannolikt även om det är vanligt att föreningar tar en kreditupplysning.

Skulle medlemmen inte betala avgiften står bostadsrättsföreningen alltid först i kön av fordringsägare om medlemmen tvingas sälja bostadsrätten. Då får föreningen före alla andra betalt för sina obetalda månadsavgifter, förutsatt att föreningen meddelat banken att medlemmen ligger efter med betalningen. När det kommer till personens skötsamhet är det svårt att undersöka.  Föreningen kan inte heller begära att den blivande medlemmen lämnar utdrag ur brottsregistret. Olika rättsfall visar att det krävs mycket grova fall av misskötsamhet i tidigare boenden som skäl för att neka medlemskap.

2. Vi kan säga upp den som inte följer föreningens ordningsregler

Fullt så enkelt är det inte. Ordningsregler, eller trivselregler som många föreningar kallar dem, är regler som grannarna kommit överens om ska gälla. Reglerna kan ses som en tolkning av det som står i bostadsrättslagen, att medlemmen ska ”bevara sundhet och gott skick inom eller utanför huset”.  Vad det innebär blir något som i slutändan får bedömas i rätten om saken hamnar där. Det går alltså inte att sätta upp ordningsregler som per automatik blir skäl för uppsägning om någon skulle bryta mot dem.

3. En lokalhyresgäst kan överlåta lokalen till vem som helst

Nej, det finns tre förutsättningar som enligt lag gör det tillåtet att överlåta: att hela verksamheten överlåts, att hyresgästen hyrt i minst tre år och att bostadsrättsföreningen inte har välgrundade skäl att säga nej. Det första kravet innebär att den som tar över ska bedriva samma typ av verksamhet. Ett kontor kan till exempel inte börja användas som restaurang utan styrelsens tillstånd, bland annat med tanke på ventilationen. Inte heller ska verksamheten konkurrera med en liknande verksamhet som redan finns i huset.

Krav nummer två betyder att det krävs synnerliga skäl att få överlåta om hyresgästen hyrt i mindre än tre år, till exempel dödsfall eller sjukdom. Det sista kravet handlar om att den nya lokalhyresgästen exempelvis ska ha betalningsförmåga. Uppfylls inte de tre kraven är det dock inget som hindrar att föreningen ändå godkänner en överlåtelse och i samband med det förhandlar om villkoren, till exempel hyran.

4. Bostadsrätt är inget ägande - medlemmen äger bara rätten att bo där

Somliga hävdar detta av olika anledningar och det stämmer ju att bostadsrättslägenheten inte är en egen fastighet med lagfart. Samtidigt är bostadsrätter något som köps och säljs och få skulle uppfatta det som att de inte äger sin lägenhet, även om det finns en förening och en styrelse har till uppgift att förvalta föreningen på bästa sätt. Jämför bostadsrättsägandet med ägande i ett aktiebolag. Ingen ifrågasätter att en aktie inte skulle vara ett ägande. Därmed inte sagt att bostadsrättshavaren får göra vad den vill med sin lägenhet – den är ändå en del i helheten.

5. Styrelsens nej till andrahandsuthyrning står fast

Om en styrelse säger nej kan bostadsrättshavaren alltid få saken prövad i hyresnämnden och där få sin andrahandsuthyrning godkänd. Hyresnämnden bedömer skälen utifrån lag och praxis och kan bevilja uthyrning om det till exempel handlar om provsammanboende, sjukdom, arbete eller studier på annan ort.

6. Likhetsprincipen handlar om rättvisa

Nja, likhetsprincipen handlar om att medlemmar ska behandlas lika. Men olika behandling kan ändå vara befogad om det är sakligt motiverat. Den som bor på entréplanet får trots allt vara med och betala för renoveringen av hissen och den som har egen tvättmaskin i lägenheten betalar ändå för den gemensamma tvättstugan. Likhetsprincipen kan alltså innebära att en investering medför att vissa hushåll får bära en större ekonomisk andel än vad som motsvarar deras egna intressen av att utnyttja investeringen.

7. Styrelsen fick inte ansvarsfrihet på årsmötet. Nu hamnar vi i domstol

Det sker inte per automatik. En föreningsstämma kan av olika skäl neka styrelsen ansvarsfrihet – både sakliga och mindre sakliga skäl. Att bara få ett nekande på stämman innebär i sig ingenting, om ingen för saken vidare. Den som anser att någon oegentlighet eller försumlighet förekommit får lämna in en stämningsansökan till domstolsväsendet. Vid misstanke om brott får polisanmälan göras varefter det utreds.

8. Föreningen har alltid rätt att komma in i medlemmars lägenheter

En sanning med modifikation. Bostadsrättslagen anger att: ”Företrädare för bostadsrättsföreningen har rätt att få komma in i lägenheten när det behövs för tillsyn eller för att utföra arbete som föreningen svarar för.” Det innebär inte att styrelsen har en generell rätt. Just ordet tillsyn används i en del föreningar som motivering för att utföra regelbundna besiktningar av exempelvis lägenheternas våtrum. Att ta sig in i medlemmars lägenhet utan anledning är något som många kan uppleva som integritetskränkande, medan andra tycker att det är bra att föreningen kartlägger så att inte huset skadas.

9. Vi har satt upp en varningsskylt om istappar och går fria från ansvar om olyckan är framme

Om det vore så skulle samtliga fastighetsägare i Sverige sätta upp skyltar i oktober och ta ner dem i april. Föreningar går inte fria från ansvar. Möjligen kan en domstol ta hänsyn till att föreningen försökt förebygga uppkomsten av en olycka, men någon generell frihet från ansvar finns inte i och med det.

10. Alla måste komma på våra städdagar annars får de betala en straffavgift

Alla vill inte vara med på städdagar och det får vi acceptera. En del människor vill ägna sin tid åt annat eller har kanske inte den fysiska förmågan. Samtidigt får styrelsen göra sitt bästa för att locka med trevlig samvaro vid dessa tillfällen. Ibland kan styrelsen tvingas höja månadsavgiften på grund av ökade kostnader för trädgårdsskötsel, men att ta ut en extra avgift av medlemmar som uteblir på städdagarna är inte lagligt. En förening kan enbart ta ut månadsavgift (årsavgift), upplåtelse- och överlåtelseavgift, pantsättningsavgift samt avgift vid andrahandsuthyrning.

Skriv en kommentar

Mer som detta