Pantsättning
Precis på samma sätt som någon kan använda sin villa som säkerhet för lån är också bostadsrätten ett allmänt accepterat kreditobjekt. Det är styrelsens ansvar att notera pantsättningarna i lägenhetsförteckningen vilket ofta sköts av en ekonomisk förvaltare.
Att använda bostadsrätten som pant sker oftast när en bostadsrättshavare tar lån i en bank. När en bostadsrätt är pantsatt och bostadsrättshavaren inte betalar lånet kan banken i egenskap av panthavare se till att få tillbaka sitt lån. Detta sker genom att banken driver ett ärende om betalningsföreläggande hos Kronofogden som sedan utmäter bostadsrätten.
Föreningen måste registrera – men sköts ofta av en förvaltare
Kreditgivaren, vanligtvis banken, skickar en underrättelse till bostadsrättsföreningen när en pantsättning görs. För att pantsättningen ska bli giltig i förhållande till tredje man, exempelvis andra fordringsägare, krävs det att föreningen har underrättats. Skyldigheten att anteckna pantsättningar är en av styrelsens viktigaste uppgifter.
Det är därför mycket viktigt att föreningen genast noterar pantsättningen i lägenhetsförteckningen med datum för noteringen. Vid en pantsättning behöver inte något kreditbelopp anges och en bostadsrätt kan pantsättas flera gånger utan att föreningen kan neka detta. Om föreningen slarvar med noteringarna i lägenhetsförteckningen kan det leda till skadeståndskrav mot styrelsen om slarvet lett till en förlust för kreditgivaren eller bostadsrättshavaren.
När noteringen är klar ska föreningen returnera bankens handlingar som bekräftelse på att pantnotering skett och även upplysa om vilka pantnoteringar som finns på den aktuella bostadsrätten. Vanligt är att skicka med ett utdrag ur lägenhetsförteckningen med den nya pantsättningen noterad. Banken vill också veta att pantsättaren är medlem i föreningen och innehavare av bostadsrätten.
Den förening som har en ekonomisk förvaltare låter ofta denne sköta lägenhetsförteckningen där pantsättningarna ska noteras. Om föreningen får en underrättelse om pantsättning är det då viktigt att genast skicka den till förvaltaren för hantering. Därutöver är mycket viktigt att styrelsen inte själv intygar något som den inte har kännedom om.
Även meddelanden om lösta lån ska noteras.
Betydelsen av pantsättning
Med en korrekt pantsättning har kreditgivaren en fördel gentemot andra om en bostadsrätt skulle tvångsförsäljas. Denna förmånsrätt är beroende av i vilken tidsordning noteringen har gjorts i lägenhetsförteckningen.
Godkännande av alla bostadsrättshavare behövs
Bostadsrättshavarens make/maka, registrerade partner eller sambo måste godkänna pantsättningen om det är deras gemensamma bostad, annars är inte pantsättningen giltig fullt ut.
Föreningen kan ta ut en avgift
För att täcka sina administrativa kostnader har bostadsrättsföreningen rätt enligt lag att ta ut en pantsättningsavgift, men då måste det även stå i föreningens stadgar.
Föreningens säkerhet för obetalda avgifter
En annan fråga som också rör pantsättning är föreningens säkerhet i lägenheten för obetalda månadsavgifter, det som kallas legal panträtt. Om föreningen inte får betalt av en medlem har föreningen förtur till betalning ur försäljningssumman när bostadsrätten efter uppsägning tvångsförsäljs hos Kronofogden. Denna rätt är så stark att till och med bankerna och andra som har panträtt i lägenheten får stå tillbaka med sina krav till förmån för bostadsrättsföreningen. Men villkoret är att föreningen genast måste underrätta alla panthavare som finns antecknade i lägenhetsförteckningen för den aktuella lägenheten om att medlemmen ligger efter med månadsavgiften. Detta gäller ifall bostadsrättshavaren har mer än en månadsavgift i skuld och dröjer mer än två veckor med betalningen av nästa månadsavgift. Föreningar med kvartalsavgift måste underrätta panthavarna redan två veckor efter förfallodagen. Missar föreningen detta hamnar panthavarens krav före föreningens krav i rätten till betalning.
En säljares obetalda avgifter
Om en tidigare medlem fortfarande har obetalda avgifter till föreningen efter försäljningen av lägenheten finns risk att köparen, den nya medlemmen, tvingas betala denna skuld. Föreningen bör i första hand vända sig till säljaren med krav på betalning men om det inte lyckas, och föreningen står inför att vidta rättsliga åtgärder, kan den utnyttja sin legala panträtt. Köparen kan alltså tvingas betala säljarens skuld för att rädda sin lägenhet från tvångsförsäljning. Det är därför mycket viktigt att köparen kontrollerar med föreningen att säljaren har gjort rätt för sig mot föreningen innan affären görs upp.
Styrelsen kan aldrig förhindra att en medlem som har skulder till föreningen överlåter sin lägenhet eller vägra medlemskap för köparen på grund av säljarens skulder.
Rev.2025-02-20
