Störningshantering och uppsägning – hyresrätt

Sedan en tid tillbaka har reglerna i hyreslagen skärpts i syfte att öka tryggheten för boende och andra i bostadsområden. Reglerna innebär bland annat att det blir lättare att säga upp en hyresgäst som exempelvis begår brott eller använder sitt våldskapital för att påverka sin omgivning.

Störningar orsakade av hyresgäster kan vara av olika karaktär och omfattning liksom olika allvarliga men när de förekommer är det viktigt att hyresvärden har en rutin för att hantera störningarna. I hyreslagen finns regler om hur en hyresvärd, i det här fallet bostadsrättsföreningen, kan och ska agera och de gäller för både bostads- och lokalhyresgäster.

Styrelsens skyldighet att utreda

När någon påtalar störningar har hyresvärden en utredningsskyldighet. I vissa fall kan ett samtal med den som stör hjälpa. Men vid oacceptabla störningar då samtal inte har hjälpt krävs en tillsägelse till hyresgästen i form av en skriftlig rättelseanmaning. Denna varningsskrivelse är en uppmaning att upphöra med störningarna med en upplysning om vilka konsekvenserna blir om detta inte sker. Då riskerar hyresgästen nämligen att hyresrätten förverkas, hyresavtalet sägs upp och hyresgästen tvingas flytta.

En uppsägningsprocess kräver bevisning. Det kan vara dokumentation i form av störningsloggar eller störningsrapporter och i vissa fall polisanmälningar och vittnen. Rådet är därför att alltid anlita en handläggande jurist eller en advokat innan en uppsägning sker för att få hjälp med rättsliga överväganden och bevisvärdering.

Bristande skötsamhet och störningar i boendet

En hyresgäst ska, när han eller hon använder sin lägenhet, se till att bevara trygghet, sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten, som det står i lagen. Annars gör hyresgästen sig skyldig till så kallad bristande skötsamhet. Det kan handla om att hyresgästen beter sig på ett sätt som gör andra boende otrygga. Exempel på detta är att hyresgästen använder sitt våldskapital för att utöva kontroll över dem som rör sig inom fastigheten eller närområdet eller hindrar blåljuspersonal från att utföra sina arbetsuppgifter ostört.

Hyresgästen ska vid sin användning av lägenheten också se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas. Detta innebär att hyresgästen inte får orsaka det som kallas för störningar i boendet. Störningar kan omfatta en rad olika obehag, som till exempel frekventa ljudstörningar av hög musik eller skrik och bråk. Vissa störningar måste dock accepteras. Vid bedömningen får man söka stöd i den allmänna uppfattningen om vilka störningar den som bor i ett flerfamiljshus ska behöva tåla. Som exempel kan nämnas bebisskrik eller att ha fest någon gång ibland.

Ansvar även för andra personer

En hyresgäst har också ett ansvar för att se till att andra personer, till exempel familjemedlemmar, gäster och inneboende, inte gör sig skyldiga till bristande skötsamhet eller störningar i boendet. Föräldrar måste göra det som krävs för att försöka se till att ett barns brottslighet upphör.

Skicka rättelseanmaning och underrätta socialnämnden

Om det förekommer bristande skötsamhet eller störningar i boendet ska hyresvärden, alltså bostadsrättsföreningen, agera. I vissa fall kan det räcka med ett samtal med hyresgästen men annars ska hyresvärden skriftligen uppmana hyresgästen att se till att beteendet omedelbart upphör genom att skicka en rättelseanmaning med rekommenderat brev. Dessutom ska hyresvärden, om det gäller en bostadshyresgäst, senast i samband med rättelseanmaningen underrätta socialnämnden i kommunen om störningarna.

Underrättelsen till socialnämnden ska också skickas med rekommenderat brev och innehålla uppgifter om hyresvärdens namn, postadress och telefonnummer. Av den ska även framgå vilka störningar som har förekommit, hyresgästen namn, postadress samt vilken lägenhet som störningarna har kommit ifrån.

Tillfällen då rättelseanmaning inte behövs

En hyresvärd kan vilja säga upp ett hyresavtal med anledning av bristande skötsamhet som är särskilt allvarlig, så kallad särskilt allvarlig bristande skötsamhet eller med anledning av störningar i boendet som är särskilt allvarliga, det som kallas särskilt allvarliga störningar i boendet. Det gäller även då det skett brott som försämrar närmiljön. Då behövs inte någon rättelseanmaning och underrättelse till socialnämnden innan uppsägning kan ske. En kopia av uppsägningen ska dock skickas till socialnämnden.

Dock krävs att rättelseanmaning och underrättelse till socialnämnden skickas, även i dessa fall, om den som stör är en andrahandshyresgäst, alltså vid andrahandsuthyrning med hyresvärdens eller hyresnämndens tillstånd.

Konsultera alltid en jurist om det blir aktuellt med en sådan uppsägning.

Vad innebär särskilt allvarlig bristande skötsamhet?

Särskilt allvarlig bristande skötsamhet kan vara våld, hot och trakasserier mot hyresvärdens personal eller föreningens styrelse, brott mot blåljuspersonal eller att hyresgästen använder våld för att kontrollera andra boende på ett sätt som begränsar deras möjlighet att röra sig fritt. Som generell utgångspunkt anges i förarbetena till lagen även brott med fängelse i straffskalan.

Vad är särskilt allvarlig störning i boendet?

Särskilt allvarlig störning i boendet innebär att en hyresgäst gör sig skyldig till allvarlig brottslighet som har samband med bostaden, till exempel mordbrand eller våld eller hot om våld som riktas mot den som påtalat störningar i boendet eller mot någon annan som bor i fastigheten.

Vad är brott som medför en försämrad närmiljö?

Med detta uttryck menas att hyresgästen begår brott som medför en försämrad närmiljö för dem som bor i lägenhetens omgivning och som rimligtvis inte bör tålas. Framför allt handlar det om allvarliga brott som riktats mot någon som bor i närmiljön. Hur allvarligt brottet behöver vara för att det ska anses vara en störning i boendet i den här kategorin får bedömas utifrån vilket straffvärde det skulle få i en rättegång. Normalt bör fängelse i straffskalan krävas, men även brott som endast skulle ge böter kan omfattas. Vilket avstånd som krävs mellan lägenheten eller lokalen och den plats där brottsligheten begås anges inte i lagen. Men platser som boende behöver passera eller vistas på omfattas av regeln.

Undantag från uppsägning

Det finns två situationer då hyresgästen trots störningarna inte ska sägas upp och tvingas flytta: om det hyresgästen har gjort är av ringa betydelse, som det står i lagen, och om det vore oskäligt att hyresgästen tvingas flytta på grund av att någon närstående, eller tidigare närstående, utsatt hyresgästen eller någon i hyresgästens hushåll för brott. Det kan till exempel handla om en tidigare sambo som använt våld mot hyresgästen och då orsakat störningarna.

Skyndsam handläggning

Hyrestvister som rör störningar i kategorierna störningar i boendet och särskilt allvarlig bristande skötsamhet ska handläggas särskilt skyndsamt i hyresnämnderna. Detta gäller även hos alla myndigheter som handlägger sådana hyrestvister såsom domstolar och Kronofogdens handläggning samt myndigheters handläggning av delgivningsfrågor.