Överlåtelse av bostadsrätt

En bostadsrätt kan övergå från en innehavare till en annan genom olika former av överlåtelser, till exempel vid en försäljning, gåva, bodelning, ett byte, arv eller testamente. Här går vi igenom vad styrelsen behöver veta och tänka på i samband med att en sådan övergångshandling lämnas in.

Övergångshandlingarna måste alltid skickas till styrelsen oavsett vilken form av överlåtelse det handlar om. Det allra vanligaste är att en medlem säljer sin bostadsrätt, ofta genom en mäklare, som därefter skickar handlingarna till föreningen.

Vilka handlingar behöver styrelsen få in?

Överlåtelseavtalet

Ett överlåtelseavtal ska upprättas skriftligen och skrivas under av både säljaren och köparen. Köpehandlingen ska innehålla uppgifter om lägenheten, priset på den och hur stor andel som säljs. Motsvarande gäller vid byte eller gåva och i samband med de andra överlåtelseformerna kan det handla om bodelningsavtal, arvsskiftesavtal eller testamente.

Det är inget som hindrar att en omyndig person köper en bostadsrätt men det kräver överförmyndarens samtycke. Det gäller alla former av överlåtelser.

Medlemskapsansökan

Vid en försäljning av en bostadsrätt behöver föreningen, tillsammans med överlåtelseavtalet, få in en medlemskapsansökan från köparna. Styrelsen genomför då en medlemskapsprövning utifrån de stadgevillkor som vissa föreningar kan ha och även av köparens skötsamhet. I begreppet skötsamhet ingår både betalningsförmåga och livsföring. Det senare kan dock vara svårare att pröva.

En överlåtelse är ogiltig om köparen vägras medlemskap i bostadsrättsföreningen. Särskilda regler gäller om medlemskap nekas efter en exekutiv försäljning eller vid tvångsförsäljning. Om föreningen inte beviljar medlemskap vid en sådan försäljning ska föreningen, som regel, köpa bostadsrätten mot skälig ersättning.

Avgifter och noteringar i förteckningar

Lägenhetsförteckning och pantnotering

Om medlemskapet beviljas ska kopian på övergångshandlingen fogas till föreningens lägenhetsförteckning. Dokumenten för överlåtelsen ska för alltid sparas i förteckningen i obruten kedja. Vid pantsättning av bostadsrätten skickar panthavaren ett meddelande om pantsättningen till styrelsen i föreningen eller dess ekonomiska förvaltare. Vid en underrättelse om pantsättning ska styrelsen eller den ekonomiska förvaltaren så snart som möjligt notera panten i lägenhetsförteckningen.

Överlåtelseavgift och pantsättningsavgift

Föreningen kan ta ut en överlåtelseavgift och en pantsättningsavgift om det framgår av föreningens stadgar. Nivån på pantsättningsavgiften och överlåtelseavgiften regleras inte i lag men måste anges i stadgarna.  I förarbetena till lagen anges som riktpunkt att maximalt 2,5 procent av prisbasbeloppet får tas ut som överlåtelseavgift och motsvarande 1 procent i pantsättningsavgift men detta är mer en rekommendation än en laglig begränsning. Det är alltså möjligt att ha en högre procentsats i stadgarna för att täcka de kostnader som förvaltaren tar för hantering av överlåtelser och pantförskrivningar, så länge de är skäliga.

Av föreningens stadgar bör det framgå om det är köparen eller säljaren som ska debiteras avgifterna. Oftast är det köparen av bostadsrätten som debiteras.

Uppdatera medlemsförteckningen

Kom också ihåg att uppdatera föreningens medlemsförteckning. Medlemsförteckningen ska innehålla uppgift om medlemmarnas namn, datum för in- och utträde, vilken bostadsrätt de innehar och postadress.

Överlåtelse till befintlig medlem

Om någon som redan är medlem i föreningen köper ytterligare en lägenhet behöver ingen ny medlemskapsprövning genomföras. Styrelsen kan heller inte förhindra ett sådant köp. Detta beror på att personen redan är medlem i föreningen och enda sättet att hindra en överlåtelse är vid medlemskapsprövningen. Särskilda regler gäller dock juridiska personer i en sådan situation.

Procentandel vid delat ägande

Ibland får styrelser frågor om hur många procent en av parterna minst ska äga vid ett delat ägande och vissa styrelser vill införa en regel om en minsta procentandel. Men en sådan regel är svår att kontrollera i praktiken då medlemmarna alltid kan överlåta andelar sinsemellan och föreningen inte kan förhindra det. Eftersom delägarna i en bostadsrätt är solidariskt ansvariga för alla förpliktelser gentemot föreningen spelar heller inte ägarandelarna någon roll för föreningen.

Fel i lägenhet

Om det, efter överlåtelsen, skulle visa sig vara något fel i lägenheten som enligt ansvarsfördelningen i föreningens stadgar är medlemmens ansvar, är utgångspunkten att det är en fråga mellan köpare och säljare. Detta utifrån köplagens bestämmelser.

Styrelsens checklista vid överlåtelse

•    Kontroll av överlåtelseavtalet – finns alla uppgifter med?
•    Gör en medlemskapsprövning utifrån eventuella stadgevillkor och begreppet skötsamhet – exempelvis tar många föreningar en kreditupplysning.
•    När medlemskapet har beviljats, lägg övergångshandlingen till lägenhetsförteckningen och uppdatera bostadsrättshavarens namn på lägenhetskortet.
•    Vid meddelande om pantsättning, notera pantsättningen i lägenhetsförteckningen så snart som möjligt.
•    Uppdatera medlemsförteckningen med aktuella uppgifter.
•    Ta i förekommande fall ut de administrativa avgifterna, överlåtelse- och pant-sättningsavgift, av den som enligt stadgarna ska betala dessa.