Förr eller senare måste alla bostadsrättsföreningar se över sina stammar för avlopp och vatten för att säkerställa att de fungerar som de ska. Att genomföra ett stambyte är oftast ett omfattande arbete i en förening och därför är planeringen A och O. Inte minst viktigt är att ta hjälp av expert i ett tidigt skede.

Vattenskadorna i din förening blir fler och mer frekventa och stopp i avloppen blir allt vanligare. Fastigheten är 40 år eller mer och enligt underhållsplanen är det dags för ett stambyte, eller åtminstone behöver styrelsen se över vad som behöver göras och när. I vilken ände ska styrelsen då börja? Här ger vi några råd ur juridisk synvinkel för att sedan gå in på teknik och praktik.

Juridiska aspekter

För att kunna genomföra ett stambyte kan det krävas flera beslut i föreningen, dels av styrelsen, dels av föreningsstämman.

Föreningsstämman och hyresnämnden beslutar

Om stambytet går ut på att enbart byta ut gamla stammar mot nya utan att något annat ändras kan stambytet ses som underhåll av huset. Formellt sett kan då styrelsen själv besluta om det. En del föreningar väljer dock att låta medlemmarna besluta om stambytet på en stämma, eftersom det är en både kostsam och ingripande åtgärd.

Många gånger är det dock även nödvändigt att en föreningsstämma beslutar om stambytet. Anledningen är att ett stambyte ofta leder till den typ av förändringar i lägenheterna som kräver ett godkännande från medlemmarna. Om inte alla medlemmar godkänner dessa kan en föreningsstämma ändå besluta att genomföra stambytet om minst två tredjedelar röstar för åtgärderna. Då krävs, enligt bostadsrättslagen, att föreningen även tar ärendet till hyresnämnden och får ett godkännande av stämmobeslutet där.

Till vilken nivå ska kök och badrum återställas?

När badrum och kök rivs ut i samband med ett stambyte har föreningen ett återställningsansvar. Det är som regel mycket svårt att återställa det som rivits till ursprungligt skick. Vissa badrum har en äldre standard, medan andra är nyrenoverade och medlemmarna kan ha lagt ner mycket pengar på dem. Det är en svår uppgift för föreningen att ta hänsyn till badrummens olika skick. I stället brukar stämman välja en enhetlig linje där återställandet sker till en gemensam standard med möjlighet för bostadsrättshavarna att göra tillval som de själva bekostar.

Tekniska frågor

En god idé är att tidigt i processen kontakta en projektledare, en konsult, som är expert på allt från lagar, regler, ekonomi till aktuell och lämplig teknik. Det ska alltså inte vara den projektledare som finns hos entreprenören som ni anlitar, eftersom denne troligen har ett annat perspektiv som inte alltid gynnar föreningen. Det är av stort värde att göra en ordentlig och förutsättningslös förstudie för att sedan kunna göra en helhetsbedömning av vad stambytet kräver. Utredningen ska ge svar på skicket på husets rör, om det bara är avloppsrör eller alla kall- och varmvattenrör 
som behöver bytas, därtill var olika stammar är placerade, badrummens skick och ekonomiska frågor som finansiering.

Traditionellt stambyte eller relining?

Ett alternativ till stambyte – där alla stammar för avlopp och vatten rivs ut och ersätts med nya – kan vara rörinfodring som ofta kallas relining. Det är ett slags plastning av insidan av befintliga rör som görs med ett par olika metoder.

Relining är i de flesta fall egentligen inte ett alternativ till stambyte, utan snarare ett sätt att skjuta upp ett fullständigt stambyte med badrumsrenovering. Det kan också vara ett komplement till traditionellt stambyte i utrymmen där det är svårt eller olämpligt att till exempel bila bort betong för att byta rör.

Den viktiga informationen till medlemmarna

Oavsett hur projektet ska genomföras – traditionellt eller med relining – och om beslutet ska fattas på en stämma eller inte är informationen till medlemmarna väldigt viktig. Inte sällan tas frågan om stambyte eller renovering av stammarna upp flera år innan själva projektet påbörjas, exempelvis genom att stämman ger styrelsen i uppdrag att utreda frågan.

När en utredning har gjorts och det börjar närma sig genomförandefas är det lämpligt att informera medlemmarna, exempelvis på ett informationsmöte eller öppet hus med projektledare närvarande, för att de ska få möjlighet att ställa och få svar på alla sina frågor. Ofta handlar dessa om vad stambytet kommer att innebära för dem, när det blir färdigt och hur det går till rent praktiskt, även hur ansvarsfördelningen ser ut mellan förening och medlemmar.

Om upphandlingen är klar måste medlemmarna också få reda på hur standarden kommer att se ut på de framtida badrummen för att kunna lämna sina samtycken, liksom vilka möjligheter de har att höja den genom egna tillval.

Det är också viktigt att styrelsen tänker igenom och har en plan för hur frågor hanteras och besvaras efter hand som projektet löper på. Läs mer om upphandling och det tekniska genomförandet av stambytet i ämnet Entreprenader – upphandling och genomförande.

Fördelar och nackdelar med relining:

+ Betydligt lägre kostnad – åtminstone på kort sikt – än ett traditionellt stambyte. 
+ Föreningen slipper bila upp och byta ut de gamla ledningarna och riva ut alla badrum.
+ Avsevärt mycket mindre besvär för de boende.

- Oftast relinas bara avloppsrör, vilket betyder att rör för kall- och varmvatten ändå måste åtgärdas.
- Förutsätter att de gamla rören är tillräckligt bra, det vill säga tål exempelvis rengöring. Rengöringen är nödvändig för att plasten ska fästa på insidan av rören.
- Högre risk för fortsatta vattenskador än om rören byts helt.

Fördelar och nackdelar med byte av alla rör:

+ Höjer värdet på fastigheten och lägenheterna.
+ Nytt värdeår hos försäkringsbolaget och därmed lägre premie.
+ Kraftigt minskad risk för vattenskador.
+ Kan minska vattenåtgången.
+ Förnyad livslängd på alla rör, alltså kommer de inte att behöva bytas på de närmaste 30–50 åren.

- En stor investeringskostnad som måste finansieras.
- Har stor påverkan på boende i föreningens hus med buller, damm och begränsad tillgång till toalett och dusch.