Var beslutet om nya lyktstolpar felaktigt?

03 aug 2021 | Det är inte alltid lätt att avgöra när styrelsen bör kalla till en föreningsstämma inför beslut om en åtgärd, eller om det exempelvis är ett underhåll som styrelsen kan besluta om. Så var fallet i en bostadsrättsförening i Mellansverige där bländande lyktstolpar blev ett trätoämne som Bostadsrättsnämnden fick bedöma.

Styrelsen i en mellansvensk bostadsrättsförening ville förbättra säkerheten i föreningen efter flera inbrott i en bostadslänga i kanten av bostadsområdet. Det skulle åstadkommas genom att installera åtta lyktstolpar längs med tomtgränsen. Styrelsen bedömde detta som en underhållsåtgärd och beslutade om saken.

Arbetet påbörjades och hade kommit en bra bit på väg med bland annat grävning och rörläggning, när flera boende i bostadslängan intill reagerade. Kontakt togs med styrelsen för att höra vad som var på gång utanför deras sovrumsfönster. Ingen information hade gått ut angående installationen vare sig om uppförandet eller utformningen. Medlemmarna som påverkades ifrågasatte att beslutet fattats av styrelsen då de ansåg att det var ett stämmobeslut, liksom att beslutet fattats utifrån ett undermåligt underlag – ett fåtal personers önskemål.

Styrelsen svarade att den kommande belysningen inte skulle komma att störa de boende, men när de första stolparna kommit upp kunde de redan tvivlande medlemmarna konstatera att resultatet var det motsatta. Trots neddragna persienner lyckades de inte utestänga det som tycktes vara dagsljus utanför sovrumsfönstret hela natten.

I detta specifika fall var det många turer innan de berörda medlemmarna till sist vände sig till Bostadsrättsnämnden för att få en bedömning. De menade att lyktstolparna som installerats bidrog med ett kraftigt ljus som lyste rakt in i deras lägenhet och även störde utsikten. Därtill att installationen inte kunde ses som annat än en sådan väsentlig förändring av föreningens hus eller mark som enligt lag kräver stämmobeslut, det vill säga en om-, till- eller nybyggnad. Föreningen å sin sida hävdade att beslutet om att uppföra lampstolparna fattades av styrelsen för att få bukt med brottslighet.

Endast ett fåtal medlemmar var emot installationen och styrelsen hade försökt att gå medlemmarna till mötes genom att rikta lamporna bort från föreningens hus. Installationen stoppades också i ett skede i avvaktan på att styrelsen skulle besluta om att kalla till en extra stämma, men fortskred sedan. De klagande medlemmarna trodde inte att ett stämmobeslut skulle göra någon skillnad eftersom arbetena hade gått så långt.

Hur ska styrelsen väga ett antal medlemmars behov av bättre inbrottsskydd mot andra bostadsrättshavares störda boende? Bör styrelsen ta det säkra före det osäkra och låta medlemmarna besluta i alla frågor om mer omfattande åtgärder på en stämma? Hur skulle du döma?

SÅ BEDÖMDE BOSTADSRÄTTSNÄMNDEN

Lagen om ekonomiska föreningar beskriver att styrelsen har ansvar för föreningens organisation och förvaltningen av föreningens angelägenheter. Där ryms bland annat det underhållsansvar som framgår av bostadsrättslagen och som innebär att föreningen har en skyldighet att hålla föreningens hus och mark i gott skick.

Vanlig belysning i fastighetens allmänna utrymmen, såsom i trapphus, förråd och tvättstuga samt belysning på föreningens mark får styrelsen vanligtvis besluta om som underhållsåtgärder. Av handlingarna i detta ärende framgår dock att ljuset från de åtta lampstolparna har en ovanligt kraftig ljusstyrka som ger effekt, inte bara i den närmaste omgivningen, utan även på medlemmens lägenhet genom ett ökat ljusinsläpp. Belysningen som installerats här kan därför inte anses vara av ett sådant slag att den omfattas av styrelsens underhållsansvar enligt bostadsrättslagen.

Därför anser Bostadsrättsnämnden att uppförandet av lampstolparna är en sådan väsentlig förändring av föreningens mark som bostadsrättslagen syftar på och som ska beslutas om på en föreningsstämma.

Som framkommer av handlingarna i ärendet påverkas alltså bostadsrättshavarens lägenhet genom ett ökat ljusinsläpp. Detta kan även ge en viss negativ påverkan på lägenhetens marknadsvärde. Det kan därför inte uteslutas att stämmobeslutet också omfattas av reglerna i bostadsrättslagen som innebär följande: Om berörda lägenhetsinnehavare motsätter sig den föreslagna åtgärden måste stämmobeslutet fattas med minst 2/3 majoritet. Därefter ska även hyresnämnden pröva frågan.

Hyresnämnden får då ta ställning till om det handlar om en sådan om- eller tillbyggnad som avses med bestämmelsen och i så fall pröva om beslutet ska godkännas eller inte.

SLUTSATS

Ibland tror styrelsen att ett beslut kan fattas av styrelsen när det gäller en åtgärd, exempelvis för att det anses vara en underhållsåtgärd, trots att det faktiskt är ett stämmobeslut.

Gränsdragningen är svår och det kan hända att åtgärden är nödvändig att göra omedelbart, till exempel ta ner ett träd som riskerar att orsaka olyckor med personskador som följd. Då kan det vara motiverat trots att beslutet att ta ner trädet egentligen är en stämmofråga.

Men så snart det handlar om en förändring i fastigheten eller på marken som kan vara en om-, till- eller nybyggnad gör styrelsen klokast i att ta beslutet på en stämma. I vissa fall, när det handlar om väldigt kostsamma åtgärder eller projekt, som egentligen styrelsen ska fatta beslut om, kan det till och med vara lämpligt att fatta beslut på en stämma. Rekommendationen är då att beslutet tas på stämman men att detaljerna överlämnas till styrelsen.

Rådgör gärna med oss på Bostadsrätterna innan ni går vidare till beslut.

DET HÄR ÄR BOSTADSRÄTTSNÄMNDEN

  • Bostadsrättsnämnden är bildad av Bostadsrätterna och agerar oberoende.
  • Nämnden består av mycket erfarna bostadsrättsjurister.
  • Föreningar eller bostadsrättshavare kan vända sig till nämnden.
  • Nämnden lämnar utlåtande som baseras på skriftliga underlag.
  • Den som begär yttrandet betalar en avgift: 3 000 kronor som förening och 800 kronor som bostadsrättshavare.
  • Bostadsrättsnämnden har ingen muntlig rådgivning.
  • Föreningar som är medlemmar i Bostadsrätterna kan vända sig till styrelserådgivningen: 0775–200 100.
  • Läs mer på bostadsrattsnamnden.se

 

Skriv en kommentar

Mer som detta