"Domen löser inte alla problem med tomträtten"

Den 24 april meddelade Högsta domstolen en dom som kommer påverka hela tomträttssverige. Men domen löser inte alla problem och det är angeläget att politiken tar vid. Reglerna för tomträtter i Sverige är i desperat behov av en uppdatering, skriver Bostadsrätterna tillsammans med Fastighetsägarna, HSB Riksförbund och Riksbyggen.

Domen i det så kallade Smyrnamålet gäller en tvist mellan bostadsrättsföreningen Smyrna och Statens fastighetsverk, SFV, som föreningen hyr marken av. SFV ville höja avgälden med 190 procent till 5,5 miljoner kronor per år, vilket Smyrna bestred. Högsta domstolen fastställde i domen att avgälden ska vara 2,9 miljoner kronor per år, och sänkte avgäldsräntan från 3 till 1,75 procent. Utfallet är vägledande och kommer påverka bland annat de över 6 000 flerbostadshus som har tomträtt idag. 

Domen i Smyrnamålet är viktig och utfallet glädjande. Förutom att räntan är lägre är det positivt att rättsläget nu tydliggjorts och att HD framhåller huvudsyftet med tomträttslagstiftningen. Domstolen skriver att en skälighetsbedömning ska göras vid bestämmandet av tomträttsavgälden, där också konsekvenserna för de boende ingår. Hänsyn kan tas till intresset av att de boende inte drabbas av alltför drastiska kostnadsökningar, enligt domstolen.

Men domen löser inte alla problem och det är angeläget att politiken tar vid. Reglerna för tomträtter i Sverige är i desperat behov av en uppdatering. Tomträttssystemet började som ett sätt att öka jämlikheten på bostadsmarknaden men har över åren förvandlats till en ekonomisk fälla för tomträttshavarna. Avgälder som chockhöjs och friköp som i praktiken blir omöjliga för de flesta har varit resultatet. Allt detta ihop med dyra rättstvister visar att det är hög tid att systemet görs om för att leva upp till sitt ursprungliga syfte. 

I början av 1900-talet infördes systemet med tomträtter så att vanliga familjer också skulle ha råd att kunna bygga egna hem utan att behöva ha resurserna som krävdes för att också köpa marken. För sin tid var det ett effektivt sätt att sänka trösklarna. Även om det hänt oerhört mycket på bostadsmarknaden så har modellen för tomträtter inte förändrats avsevärt, tvärtom ser den nästan likadan ut idag som den gjorde när den instiftades. Det som en gång var till gagn för de utan stora ekonomiska medel har i stället blivit ett sänke. 

Åtskilliga bostadsrättsföreningar har de senaste åren ställts inför mångdubblade höjningar av tomträttsavgälden. Det slår mot bostadsrättshavarnas plånböcker eftersom föreningarna behöver höja avgifterna som följd, samtidigt som det försvårar långsiktig underhållsplanering av fastigheten. Tomträttsavgälden äter upp utrymme i budgeten som kan ha varit avsett för en önskvärd energieffektivisering. Och att friköpa marken är inte ett alternativ för de flesta, då priserna sätts så högt att det i princip blir omöjligt att finansiera. I vissa områden medges inte ens friköp av kommunen. Det är en ekonomisk rävsax som boende hamnar i. De blir i praktiken inlåsta i tomträttsinstitutet med skenande markvärden och avgälder.

Trots dessa problem har väldigt lite gjorts från lagstiftarens sida för att hitta en modell som skulle ge de boende större ekonomisk trygghet. Vi behöver ett nytt system för att öka förutsägbarheten och minska tvisterna om omprövning av tomträttsavgälden. Regeringen behöver tillsätta en statlig utredning med uppdrag att ta fram en utvecklad modell som bland annat ger svar på frågorna:  

• Hur säkerställer vi en långsiktig ekonomisk trygghet för boende på tomträtt?
• Hur ska tomträttshavarna skyddas i områden med skenande marknadsvärden för marken?
• Hur kan friköp bli en reell möjlighet? Och ska marken kunna köpas loss successivt, genom avbetalning?  

Det är dags för en ny och bättre tomträttsmodell värdig en modern bostadsmarknad. Dessa dyra rättstvister illustrerar dagens problem tydligt. Även om vi nu har fått ett efterlängtat förtydligande från HD, är det en tidsfråga innan ytterligare förtydliganden behövs. Dagens tomträttsmodell kommer fortsätta ge upphov till oförutsägbara och dyra rättstvister. För att inte nämna att det riskerar hämma ett ökat byggande för att bostadsaktörer drar sig för att bygga med tomträtt. Om politiken inte tar frågan på allvar kommer det påverka utvecklingen negativt för såväl boende som näringsliv. 

Ulrika Blomqvist, vd Bostadsrätterna
Johan Nyhus, förbundsordförande HSB
Johanna Frelin, vd Riksbyggen
Anders Holmestig, vd Fastighetsägarna Sverige