Köpare måste kunna lita på föreningens uppgifter
Bostadsrätterna Direkt har tidigare skrivit om vikten av att notera pantsättningar på rätt sätt. En dom i Högsta domstolen nyligen slår fast tidigare domar om skadestånd för en bostadsrättsförening som inte noterat pantsättningar om 1 200 000 kronor i lägenhetsförteckningen.
Enligt lag är en bostadsrättsförening skyldig att notera i lägenhetsförteckningen vilka panter som finns för varje bostadsrätt och i den ordning de tagits ut. Panten är en förmånsrätt som ger panthavaren, oftast en bank eller annat kreditinstitut, rätt till ersättning i den ordning som noteringarna gjorts vid en eventuell utmätning, konkurs eller tvångsförsäljning.
Om pantsättningar noteras felaktigt eller ofullständigt kan föreningen förlora sin legala panträtt, det vill säga föreningens rätt att få betalt före långivarna vid en tvångsförsäljning. Föreningen kan också bli skadeståndskyldig om slarvet lett till förlust för panthavaren eller bostadsrättshavaren. Även om en bostadsrättsförening har anlitat en ekonomisk förvaltare att sköta medlemsförteckning och lägenhetsförteckning för föreningens räkning kvarstår föreningens ansvar att detta görs på rätt sätt.
I en bostadsrättsförening i Mellansverige hände det som inte fick hända. En köpare av en bostadsrätt begärde inför köpet ut utdrag ur lägenhetsförteckningen där två pantsättningar inte noterats. De gällde sammantaget lån om drygt 1 200 000 kronor som bostadsrättshavaren vid senare tillfälle behövde lösa då lånen sas upp på grund av att säljaren varit misskötsam.
– En bostadsrättslägenhet är lös egendom och inte fast egendom som exempelvis en villa är. Lägenhetsförteckningen fyller här samma funktion som pantbrevsregistret gör för fast egendom. Eftersom det inte finns något allmänt register måste en köpare av en bostadsrätt kunna lita på de uppgifter denne får från föreningen, menar Rikard Wahlstrand, jurist och styrelserådgivare hos Bostadsrätterna.
Bostadsrättshavaren tog fallet till tingsrätten som dömde till dennes fördel och ansåg att bostadsrättsföreningen är skadeståndskyldig. Beloppet blir sedan en fråga mellan föreningen och medlemmen. Föreningen överklagade till hovrätten, med samma utfall, och även Högsta domstolen som nyligen kom med sin dom. Domstolen fastställer tidigare domar med en smärre justering som inte gör någon skillnad för utfallet.
– Normalt behöver en medlem bevisa att föreningen varit försumlig, men HD-domen slår fast att felaktigheterna antas bero på vårdslöshet från föreningens sida eftersom föreningen inte har ”gjort sannolikt att det förhåller sig på annat sätt”. Det här betyder alltså att bostadsrättsföreningars ansvar i den här frågan ökar, summerar Rikard Wahlstrand.
Jurist och styrelserådgivare
