Garage och p-plats

Om bostadsrättsföreningen har parkeringsplatser utomhus eller p-platser i ett garage har betydelse för vilket typ av avtal som skrivs och villkoren för uthyrningen. Det är nämligen två olika lagstiftningar som regler de olika typerna av p-platser.

Det som alltså är viktigt att veta är att det är olika lagstiftningar som reglerar de två typerna av p-platser – de som finns utomhus och de inomhus. En garageplats är att betrakta som en lokal medan en p-plats utomhus är arrende.

P-plats = arrende

Parkeringsplatser utomhus är det som kallas lägenhetsarrende och regleras oftast med ett arrendeavtal. För dessa avtal finns inget besittningsskydd. Det innebär att om den som betalar för p-platsen blir uppsagd enligt avtalsbestämmelserna och parterna inte kan komma överens får den som nyttjat p-platsen lämna den utan rätt till någon ersättning.

Uppsägning av arrendeavtal

Om kontraktet saknar en bestämd arrendetid eller uppsägningstid ska det säga upp senast sex månader innan det som kallas fardagen. Fardagen är den 14 mars enligt 8 kap 5 § i jordabalken och är den dag avtalet upphör efter uppsägning. Om föreningen har otur kan denna 6-månadersfrist före fardagen ha missats vilket innebär att det är lång tid fram till nästa fardag då kontraktet som tidigast kan löpa ut.

Se därför över avtalen i god tid om någon typ av förändring av p-platserna planeras.

Om ni är överens om att arrendet ska upphöra går det givetvis bra att träffa en skriftlig överenskommelse om hur det ska gå till.

Det är ytterst viktigt att föreningen väljer både en lämplig avtalstid och en uppsägningstid när avtal för parkeringsplatser tecknas.

Garage = lokal

Garageplatser hyrs genom ett hyresavtal, närmare bestämt ett lokalhyresavtal, eftersom garageplatsen finns inuti ett hus. Bestämmelser kring garageplatser regleras alltså i hyreslagen.

En lokalhyresgäst har ett indirekt besittningsskydd. Det innebär att hyresgästen alltid kan tvingas att lämna platsen när hyrestiden löper ut, men kan då vara berättigad till skadestånd.

Säga upp och omförhandla garageplatsavtalet

Uppsägning kan göras av två anledningar: avflyttning eller villkorsändring. Det som menas med villkorsändring kan till exempel vara när föreningen vill höja hyran för garageplatsen. Sägs garagehyresgästen upp och behöver lämna platsen bör föreningen kunna visa att den har ett bättre behov av garageplatsen och uppge skälen i uppsägningen. Annars kan föreningen bli skadeståndsskyldig om styrelsen inte kommer överens med hyresgästen.

Det gäller också om föreningen vid en omförhandling inte ställer rimliga hyresvillkor, exempelvis kräver en hyra som inte är skälig.

Huvudregeln är också att hyresvärdens uppsägning ska delges hyresgästen. Det innebär att uppsägningen, med skäl och villkor, ska meddelas personligen förslagsvis genom rekommenderat brev med mottagningsbevis alternativt via en delgivningsman.

Viktigt att förstå reglerna

I styrelsens förvaltningsansvar ligger att tillvara föreningens ekonomiska intressen på bästa sätt. Det är därför viktigt att se till att ta ut någorlunda marknadsmässiga hyror och avgifter för garage- och parkeringsplatser. Och det finns all anledning att känna till de formella reglerna kring de olika avtalsformerna – arrende respektive lokalhyresavtal så att styrelsen inte missar en möjlighet att säga upp avtalen för omförhandling.

Policy eller kösystem

Rekommendationen är att föreningen tar fram en policy för hur fördelningen av garage- och parkeringsplatser ska gå till. Likhetsprincipen gäller mellan föreningen och föreningens medlemmar vilket gör det extra viktigt att säkerställa en rättvis fördelning av platserna. Det är även bra att formulera andra villkor som exempelvis:

• Hur tilldelningen av platser går till
• Vad händer om en medlem tackar nej till en erbjuden plats?
• Hur många platser kan en medlem ha?
• Vad händer vid överlåtelse av bostadsrätten?
• Krav på funktionsdugligt/farbart fordon mm
• Vad händer om medlemmen inte använder platsen?
• Vad gäller vid andrahandsuthyrning av bostadsrätten?
• Vad får förvaras på platsen förutom fordonet exempelvis ur brandrisksynpunkt?