Underhållsplan

Att ha en bra, uppdaterad underhållsplan är nyckeln till ett väl fungerande underhåll av föreningens fastighet – både på lång och kort sikt. Den ger också en bas för en långsiktig budget och rätt nivå på månadsavgifterna.

Alla bostadsrättsföreningar är unika, men har ändå det gemensamt att styrelserna förvaltar stora värden i form av fastigheterna. Dessa behöver underhållas och skötas om, oavsett när de uppfördes och på vilket sätt.

Underhåll av fastigheten kan delas upp i löpande reparationer av oförutsedda fel och i planerat underhåll. Det senare är underhållsåtgärder som är förutsägbara till omfattning, kostnad och tidpunkt. Ett bra verktyg för att strukturera det planerade underhållet är föreningens underhållsplan.

En uppdaterad underhållsplan skapar kontinuitet när styrelser kommer och går. Den ger information om vad som är gjort och vad som ligger i planen framöver, både på kort och lång sikt.

Tekniska fördelar med en underhållsplan

Med en underhållsplan får föreningen koll på det underhåll som ligger framåt i tiden och kan då upprätthålla och utveckla fastighetens värde. Åtgärderna kan göras mer kostnadseffektivt genom exempelvis samordning av liknande underhåll i fastigheten.

Ekonomiska fördelar med en underhållsplan

Underhållsplanen ger ett underlag för ekonomisk planering. Den är också en hjälp för styrelsen att sätta rätt årsavgifter, det som oftast kallas månadsavgifter, över tid.

Dessutom kan den vara ett bra underlag för bankerna som kan vilja se föreningens underhållsplan i samband med låneansökningar. Planen ger en bra ekonomisk långsiktighet.

Att upprätta en underhållsplan

Den som ska bedöma fastighetens nuvarande status måste ha bred kompetens och kunskap om hela fastigheten. Överväg därför att ta hjälp av en extern konsult i framtagandet av underhållsplanen.

Oavsett vem som gör arbetet är denne ofta betjänt av att styrelsen samlar in historik om tidigare genomförda åtgärder. När gjordes renoveringen? Vad kostade den? Vilken livslängd har den? Ett bra ritningsunderlag förenklar också. Kom dock ihåg att underhållsplanen är kvalificerade bedömningar av den enskilda fastigheten. Det går inte att få facit på ett enkelt sätt.

Underhållsplanens innehåll

Grundläggande är att det som ska ingå i underhållsplanen är de saker som föreningen har underhållsansvar för, alltså inget som medlemmarna ansvarar för. Kontrollera stadgarna.

Fastigheten består av många olika delar, allt ifrån fasad, tak till värmeinstallationer och många andra komponenter. Hur ofta olika delar ska underhållas är ingen exakt vetenskap, utan måste bedömas från fall till fall. Det kan påverkas av faktorer som nyttjande, läge, utsatthet för väder och vind med mera. Men förr eller senare kommer ett underhållsbehov som kostnad.

Tidsspann i underhållsplanen

Tanken med underhållsplanen är att notera kommande underhållsbehov. Planen behöver därför ha en lång tidshorisont. Vanligt är exempelvis att underhållsplanen till en början omfattar de kommande trettio eller femtio åren.

En underhållsplan som inte uppdateras årligen blir snabbt mindre relevant. Uppdatering innebär att åtgärder som utfördes under det gångna året noteras och får ett nytt nästa åtgärdstillfälle. Åtgärder som var planerade under året men som inte genomfördes ges ett nytt åtgärdsår. Det ska med andra ord inte finnas icke genomförda åtgärder som ligger bakåt i tiden. Genom att föreningen på detta sätt uppdaterar underhållsplanen årligen flyttas planens sista åtgärdsår successivt framåt i tiden.

Ny teknisk besiktning

När en ny teknisk besiktning behövs beror helt på fastighetens status och ålder. Äldre fastigheter kan kräva en tätare revidering och även då föreningen gör större förändringar av fastigheten. Vem som gör det beror helt och hållet på den kompetens som finns tillgänglig.

Första underhållsplanen

Även om huset är nybyggt är rådet att upprätta underhållsplanen så snart som möjligt. Den ska vara ett verktyg både för att planera åtgärderna och långsiktigt planera föreningens ekonomi, för även nybyggda fastigheter behöver relativt snart någon form av underhåll, och underhållsbehov som inte hanteras blir med tiden ofta dyrare att åtgärda.

Finansiering av underhållsåtgärderna

Om åtgärderna är omfattande behöver styrelsen titta på vilka alternativ som finns.

Faktaruta

FINANSIERINGSALTERNATIVEN I TUR OCH ORDNING

  1. Medel från den egna kassan, till exempel pengar på sparkonto. Fördel: Medlen finns lättillgängliga och styrelsen vet exakt vad den har. Nackdel: en låg ränta på sparkontot ger en låg avkastning.
  2. Ta ett nytt lån. Finns det låneutrymme? Får föreningen ett nytt lån? Låneutrymmet är, enkelt uträknat, fastighetens marknadsvärde minus befintliga lån och bankens riskmarginal. Återstoden är det möjliga låneutrymmet. Det kan dock ändå vara svårt för mindre föreningar att få lån då vissa banker säger nej av princip.
  3. Kapitaltillskott/insatshöjning. Har föreningen inget eget kapital och inget låneutrymme är en sista utväg kapitaltillskott. Medlemmarna får då skjuta till medel för att finansiera de åtgärder som ska göras. Det kan dock vara svårt att genomföra då det kräver stämmobeslut där alla medlemmar röstar ja, eller att beslutet fattas med 2/3 majoritet. Därefter måste beslutet även godkännas i hyresnämnden.

För våra medlemmar

Relaterade artiklar

Relaterade kurser

Bli medlem

Testa oss och se vad vi går för. Bli medlem nu så bjuder vi på medlemskapet under hela år 2023 (om föreningen inte har varit medlem tidigare).

Läs mer om medlemskapet