Överlåtelse av hyresrätten till lokal

Hyresrätten till en lokal kan under vissa förutsättningar överlåtas till någon som ska överta verksamheten. Föreningen kan tillåta överlåtelse trots att kraven inte är uppfyllda, och kan då omförhandla villkoren, exempelvis hyran.

En hyresgäst som hyr en lokal för förvärvsverksamhet kan överlåta hyresrätten till lokalen i samband med att verksamheten överlåts. Hyresgästen vänder sig då till bostadsrättsföreningen för att få detta godkänt. Skulle föreningen säga nej kan hyresgästen vända sig till hyresnämnden som får avgöra frågan.

Tre förutsättningar för överlåtelse

Det finns tre förutsättningar som enligt lag gör det tillåtet att överlåta: att hela verksamheten överlåts, att hyresförhållandet har pågått i minst tre år och att bostadsrättsföreningen inte har befogad anledning, som det heter, att säga nej.

Det här innebär kraven

  1. Det första kravet handlar om att verksamheten överlåts. Rätten att överlåta hyresrätten gäller endast om hyresgästen driver en verksamhet i syfte att gå med förtjänst och rörelsen överlåts samtidigt. Om verksamheten ska läggas ner eller övergå till ideell verksamhet får inte överlåtelse ske utan hyresvärdens godkännande. Rätten till överlåtelse är alltså begränsad till att någon ska överta verksamheten i lokalen. Att bara köpa inventarier och inredning är inte tillräckligt för att hävda att verksamheten tas över.
    Överlåtelse till någon som ska driva en annan verksamhet än tidigare kan inte heller ske utan hyresvärdens godkännande. Till exempel kommer inte en frisörsalong som blir fotoateljé eller ett kontor som blir kafé eller restaurang godkännas av hyresnämnden om ärendet hamnar där.
    Reglerna är logiska eftersom föreningen annars skulle riskera att få en verksamhet i huset som inte alls är önskvärd eller ens möjlig. Ventilationen kanske inte klarar av restaurangverksamhet, eller att den nya hyresgästens verksamhet konkurrerar med en annan befintlig hyresgästs verksamhet som då kan tappa intäkter och kräva föreningen på pengar.
  2. Hyresgästen ska ha hyrt lokalen i minst tre år. Om denne hyrt mindre tid än så krävs synnerliga skäl, som att hyresgästen på grund av sjukdom, dödsfall eller annan särskilt beaktansvärd händelse inte kan fortsätta rörelsen.
  3. Hyresvärden ska inte ha befogad anledning att motsätta sig överlåtelse. Det innebär till exempel att den nye hyresgästen ska ha betalningsförmåga. I tveksamma fall kan hyresgästen behöva ställa säkerhet, till exempel genom bankgaranti, personlig borgen eller deposition.

Kraven uppfylls – eller inte

Anta att hyresgästen uppfyller kraven för att överlåta lokalen – då har inte bostadsrättsföreningen rätt att ändra hyresvillkoren, som till exempel hyran. Föreningen får i så fall vänta med att säga upp avtalet för villkorsändring till hyrestidens utgång.

Föreningen kan givetvis godkänna överlåtelsen av hyresrätten trots att kraven inte är uppfyllda, exempelvis för att verksamheten ska ändras. Föreningen kan då i gengäld ställa kravet att nytt hyresavtal ska tecknas med nya hyresvillkor – till exempel högre hyra om den tidigare inte var marknadsmässig.

Om föreningen inte får igenom sina krav behöver överlåtelsen inte godkännas. När hyresgästen inte uppfyller kraven är det helt i sin ordning att föreningen, om den så vill, kräver justering av hyresvillkoren.

För våra medlemmar

Relaterade artiklar

Relaterade ämnen

  • Hyresnämnden

    Hyresnämnden är en domstolsliknande myndighet som bland annat har till uppgift att pröva vissa hyres- arrende- och bostadsrättstvister inom sina respektive regioner. Nämnden medlar även i tvister.

Bli medlem

Testa oss och se vad vi går för. Bli medlem nu så bjuder vi på medlemskapet under hela år 2023 (om föreningen inte har varit medlem tidigare).

Läs mer om medlemskapet