Frågor och svar om ändringar i lägenheterna

En medlem har som bekant ganska stor frihet att göra förändringar och bygga om i sin lägenhet. Men vissa åtgärder i lägenheten kräver styrelsens tillstånd och utanför lägenheten är det i princip inte tillåtet alls att göra ändringar. Åtgärder som ligger i gränslandet däremellan, det vill säga när medlemmen exempelvis vill renovera sitt badrum och detta även berör rördragningar och delar under golvet och innanför väggarna, är ofta svårbedömda. Dessa ändringar kan i praktiken anses vara i lägenheten och då omfattas av samma regler som övriga åtgärder i lägenheten.

Styrelsen kan, enligt lagen, bara neka tillstånd om ändringarna är ”till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen”.

I och med lagändringar i bostadsrättslagen som trädde i kraft 2023 har medlemmarna fått utökade rättigheter att få sina ärenden prövade. Det innebär att om tillstånd till ändringarna inte lämnas av styrelsen kan medlemmen vända sig till hyresnämnden som får pröva  saken. Hyresnämndens beslut om tillstånd till en åtgärd i en lägenhet kan i sin tur överklagas till Svea hovrätt.

Vilka ändringar kräver tillstånd?

Tillstånd krävs för följande åtgärder i lägenheten:

• ingrepp i en bärande konstruktion
• installation eller ändring av ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten
• installation eller ändring som gäller ventilation
• installation eller ändring av eldstad eller rökkanal, eller annat som påverkar brandskyddet 
• någon annan väsentlig förändring av lägenheten. 

För en lägenhet som har särskilda historiska, kulturhistoriska, miljömässiga eller konstnärliga värden krävs alltid tillstånd för en åtgärd som innebär att ett sådant värde påverkas.

Vilka handlingar ska lämnas till styrelsen i samband med ansökan om tillstånd?

Exempel på handlingar som kan bifogas:

• ändringsansökan med beskrivning
• ritningar
• bygglov om ett sådant krävs 
• teknisk beskrivning 
• fotografier
• teknisk utredning och intyg från sakkunniga om exempelvis hållfasthet eller rördimensionering.

Vems ansvar är det att underlaget för ändringarna är tillräckligt bra?

Det är medlemmens ansvar att lägga fram en teknisk utredning som utgör ett tillräckligt underlag för en noggrann riskbedömning, alltså att ändringen inte är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Utan utredning kan troligen ingen bedömning ske och ansökan kan då avslås. 

Vilket ansvar har styrelsen i tillståndsbedömningen?

Om medlemmen har lagt fram tillräckligt bra underlag är det styrelsens ansvar att bevisa ifall man anser att ändringarna ändå skulle vara till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. 

Vad händer om en medlem bygger om utan tillstånd?

Om en medlem utför en otillåten åtgärd ska styrelsen inom två månader från att den fått kännedom om ändringen skriftligen uppmana medlemmen att omgående återställa det som gjorts. Ifall detta inte sker kan medlemmen bli uppsagd och tvingas flytta. Det gäller dock bara i allvarliga fall och om medlemmen inte ansöker om tillstånd och får den beviljad av hyresnämnden.

Föreningen kan även i vissa fall, då ändringar kan medföra mycket allvarliga risker, välja att rätta till ombyggnationen på bostadsrättshavarens bekostnad. I sådana fall rekommenderas att anlita jurist innan några åtgärder vidtas.

Kan styrelsen ställa krav i samband med tillståndet?

Ett tillstånd från styrelsen kan vara villkorat och det ska då vara tydligt. Exempel på sådana villkor kan vara att medlemmen tar på sig ansvaret för eventuella lagstadgade kostnader för återställande som föreningen, på grund av åtgärden, kan drabbas av i egenskap av fastighetsägare.

Vem ska göra bedömningen om lägenheterna har särskilt historiskt, kulturhistoriskt, miljömässigt eller konstnärligt värde?

Det är styrelsen som ska göra en bedömning om lägenheterna har sådana värden.

Hur ser rättspraxis ut när det gäller ändringar i lägenheter?

Avgöranden från hyresnämnderna och Svea hovrätt är vägledande och när det gäller sådana ändringar har nämnderna varit restriktiva i att lämna tillstånd. I de allra flesta fall har bostadsrättshavarna fått avslag eller avvisats, till exempel på grund av att ändringen uppenbart varit utanför lägenhetens gräns. Ändringar utanför en lägenhet kräver alltid föreningens tillstånd. Men nyligen kom en hovrättsdom som har påverkat rättsläget väsentligt.

Vad säger den senaste hovrättsdomen?

I april i år kom en hovrättsdom där det tydligt framgår att tillstånd till åtgärder såsom exempelvis rördragningar i golv inte kan nekas enbart för att de är under golven. Dessa åtgärder ska enligt hovrätten anses vara i lägenheten och då omfattas av samma regler som övriga åtgärder i lägenheten.

Vad gäller avgränsningen för vad som ska anses vara ”i lägenheten” gör alltså hovrätten i domen en annan bedömning än andra rättsinstanser gjort tidigare. Bedömningar av gränsdragningen har hittills grundat sig på gränserna för vilket underhållsansvar medlemmen respektive föreningen har. Hovrätten anser inte att det ska vara avgörande och ändringar i lägenheten ska även kunna innefatta ändringar som ligger i lägenhetens golv och väggar. Exempel på det är rördragningar under golven som sedan ska anslutas till stamledningar i  samband med åtgärden.

Därmed ändrade Hovrätten hyresnämndens beslut och gav bostadsrättshavarna rätt att bland annat bila upp golv, installera nya tätskikt och dra nya avloppsledningar under golven. 

Bostadsrättsföreningen fick även betala bostadsrättshavarnas rättegångskostnader i hovrätten på närmare 350 000 kronor. 

Vad innebär hovrättsdomen för föreningarna?

Hovrättsdomen är vägledande och kan heller inte överklagas. Domen innebär dock inte att föreningen alltid måste godkänna denna typ av ändringar. Ansökningar om ändringar måste bedömas i varje enskilt fall och kräver fortfarande ett tillräckligt bra tekniskt underlag.