Hög tid att förbereda för den årliga hyresjusteringen
Bostadsrättsföreningar som har bostadshyresgäster i sitt hus vill vanligtvis reglera hyran årligen. – Då är det viktigt att styrelsen är noggrann med när det görs och hur det går till, framhåller Anneli Cederschiöld på Bostadsrätterna.
När en fastighet ska ombildas från hyresrätter till bostadsrätter avstår nästan alltid någon från att köpa sin lägenhet och blir kvar som hyresgäst i den nybildade bostadsrättsföreningen. Om föreningen sedan vill höja hyran är det en del att tänka på.
Hyreslagen och hyresförhandlingslagen är de lagar som i första hand styr hyresrätten. Ibland finns även en förhandlingsordning mellan bostadsrättsföreningen och en hyresgästorganisation, i regel Hyresgästföreningen. Att då inte förhandla med Hyresgästföreningen kan innebära att föreningen blir krävd på skadestånd.
– Men en förhandlingsordning behövs inte om det finns färre än tre hyresrätter i en fastighet. Då kan bostadsrättsföreningen förhandla direkt med hyresgästerna och lägga fram sin begäran om ”ändring av hyresvillkoren” och vilken hyra som begärs, säger Anneli Cederschiöld, jurist och styrelserådgivare på Bostadsrätterna.
Om en förhandlingsordning finns ska föreningen dock lämna ett förslag, en förhandlingsframställan, till Hyresgästföreningen tre månader innan den nya hyran ska tas ut. Därefter kallar Hyresgästföreningen till förhandling.
– I framställan ska det framgå att föreningen vill förhandla hyror, men nivån behöver inte specificeras förrän vid förhandlingstillfället. Skriv i stället att föreningen ”yrkar i enlighet med de allmänna hyresförhandlingarna”, framhåller Anneli Cederschiöld.
Om föreningen inte har förhandlat hyrorna på flera år kan den vid förhandlingstillfället begära en nivåjustering. Annars är det svårt för en förening att kräva en högre höjning än den som andra fastighetsägare fått igenom i de årliga förhandlingarna eftersom hyresnivåerna ”på orten” är vägledande för alla hyresrätter. Därför är det i de allra flesta fall onödigt kostsamt att ta in en extern förhandlare till sin hjälp i hyresförhandlingen.
Om hyresgästen eller Hyresgästföreningen och bostadsrättsföreningen inte kommer överens kan styrelsen gå till Hyresnämnden med sin begäran. Förhandlingen i Hyresnämnden är kostnadsfri.
En viktig skillnad mellan att ha en förhandlingsordning och inte är att den nya hyran börjar gälla tre månader efter att förhandlingsframställan gjordes till Hyresgästföreningen, och hyresgästerna kan få en retroaktiv höjning. För lägenheter utan förhandlingsordning där parterna inte kommer överens blir höjningen aktuell först efter ansökningstillfället till Hyresnämnden.
Styrelserådgivare och jurist
