Dags för årlig hyreshöjning
Med bostadshyresgäster i föreningen är det viktigt att ha koll på vad som gäller om styrelsen vill höja hyrorna. Allt behöver göras i rätt ordning och mycket beror på hur många hyresgäster bostadsrättsföreningen har och om det finns en så kallad förhandlingsordning.
Efter att en hyresfastighet ombildats och blivit en bostadsrättsförening finns oftast ett antal hyresgäster kvar. Om föreningen vill höja hyrorna, vilket bör göras årligen, finns en hel del att tänka på.
Förhandlingsordningen* följer fastigheten
Om en förhandlingsordning finns sedan tidigare gäller den men kan sägas upp om det finns färre än tre hyresrätter i en fastighet. Om ingen förhandlingsordning finns skriver bostadsrättsföreningen direkt till hyresgästerna med sin begäran om ”ändring av hyresvillkoren” och vilken hyra som begärs. Om hyresgästen och föreningen inte kommer överens kan föreningen gå till hyresnämnden med sin begäran. Förhandlingen i hyresnämnden är kostnadsfri.
Ta rygg på andra fastighetsägare
I de årliga hyresförhandlingarna finns ofta en överenskommelse om hyreshöjning i den aktuella kommunen mellan Hyresgästföreningen och kommunala bostadsbolag på orten respektive lokal fastighetsägarorganisation. Den är vägledande för privatägda fastigheter och styr den höjning ni som fastighetsägare kan begära. Höjningen kan också variera mellan områden och även bero på hyresnivån, fastigheternas byggår eller ombyggnadsår.
Lämna förslag tre månader innan
Om en förhandlingsordning finns ska ni som fastighetsägare lämna ett förslag, en förhandlingsframställan, till Hyresgästföreningen tre månader innan den nya hyran ska tas ut. Vanligtvis kallar Hyresgästföreningen därefter till förhandling.
Bostadsrättsföreningen bör alltså skicka in framställan senast den 30 september året före en höjning från 1 januari. På så sätt kan föreningen oftast höja sina hyror samtidigt som de höjs inom allmännyttan och i privatägda hyresfastigheter.
I förhandlingsframställan ska det framgå att föreningen tänker förhandla hyror, men nivån behöver inte specificeras. Skriv i stället att föreningen ”yrkar i enlighet med de allmännyttiga och privatägda hyresfastigheterna”.
Hyresnämnden avgör tvister
Ibland kommer parterna inte överens om hyreshöjningen och förhandlingen strandar. Då kan föreningen vända sig till hyresnämnden. En viktig skillnad för lägenheter med förhandlingsordning jämfört med dem utan är att den nya hyran börjar gälla tre månader efter att den ursprungliga framställan gjordes till Hyresgästföreningen, och hyresgästerna kan få en retroaktiv höjning. För lägenheter utan förhandlingsordning blir höjningen aktuell först efter ansökningstillfället till Hyresnämnden. Överväg att anlita jurist om det kommer till en tvist.
*) Att bostadsrättsföreningen har en förhandlingsordning innebär att man är överens med en hyresgästorganisation, i regel Hyresgästföreningen, om att förhandla om hyresrättsfrågor. Den följer fastigheten vid ägarbyte och fastighetsägaren är då skyldig att först förhandla med hyresgästföreningen innan kontakt tas med enskilda hyresgäster eller hyresnämnden.
