Andelstal

I en del föreningar står en bostads andelstal för ägarandelen i föreningen medan i andra är det lika med bostadens andel av föreningens totala kostnader. Oavsett på vilken grund andelstalen bestämts är rådet att inte ändra dem.

I många föreningar är andelstalen lika med respektive lägenhets andel av de totala insatserna. På detta relationstal baseras avgiften till föreningen. Men numera tillämpas även andra principer, exempelvis ett andelstal för ägandet och ett för kostnadsfördelningen.

Oavsett om andelstalen handlar om ägandet och/eller kostnadsfördelningen så uttrycker de lägenhetens andel av föreningens totala insatser eller bostadsintäkter.

Hur andelstalen har fördelats

Tidigare skulle andelstalen framgå i den ekonomiska planen men något sådant krav finns inte längre. Ofta finns dock tillförlitliga uppgifter i den ekonomiska planen. En annan informationskälla är föreningens lägenhetsförteckning där andelstalen kan vara noterade.

Om lång tid har förflutit sedan föreningen bildades och dokumentationen är bristfällig kan det vara svårt att analysera de tankegångar som vägledde när andelstalen upprättades. Ytor, läge i huset, väderstreck, förekomsten av balkonger och öppna spisar är vanliga grunder. Även andra överenskommelser förekommer för hur andelstalen är satta, till exempel de proportioner som hyrorna utgick ifrån innan huset blev bostadsrätt, lägenheternas skick eller marknadsvärde.

Det är inte ovanligt att nyligen uppmätta ytor i lägenheterna inte stämmer överens med dem som finns i föreningens lägenhetsförteckning. Det beror ofta på att mätmetoderna har ändrats över tid.

Ändra befintliga andelstal

I en del bostadsrättföreningar upplever medlemmarna att avgifterna till föreningen är orättvist satta – vissa betalar för lite men framför allt anser många att de betala för mycket i månadsavgift. Styrelsen kan då vilja se över hur andelstalen är fördelade och överväga att ändra dem.

Det är dock något Bostadsrätterna generellt avråder ifrån. När en förening bildas bestäms vilka proportioner som ska gälla för ägandet, eller insatserna, och kostnadsfördelningen i föreningen.

Om avgifterna ändras slår det som regel igenom direkt på lägenheternas marknadspris. Även marginella ändringar av avgifterna kan få stora marknadsmässiga konsekvenser – med krav på kompensation och skadestånd som följd.

Ett steg på vägen mot avgifter som upplevs mer rättvisa kan i stället vara att fördela månadsavgifterna på ytterligare en beräkningsgrund, till exempel förbrukning av el, värme, varmvatten eller bredband. Ett sådant beslut måste ha stöd i, och fattas, enligt föreningens stadgar.

Om en förening ändå vill ändra andelstalen brukar det framgå av föreningens stadgar hur det ska gå till. Det vanligaste är att det krävs ett stämmobeslut med kvalificerad majoritet.

Fler bostadsrätter i huset

När nya lägenheter upplåts, till exempel i samband med en vindsbyggnation eller då lokaler görs om till bostäder, ska de tilldelas andelstal. Det innebär att styrelsen beslutar om vilken insats och avgift som ska betalas. Även om dessa frågor egentligen avgörs i en förhandling mellan föreningen och tilltänkta köpare är ett gott råd att försöka göra de nya andelstalen så lika de befintliga som möjligt. Då undviks framtida konflikter.

Eftersom de inbördes relationerna mellan de befintliga medlemmarna inte ändras genom de nya lägenheterna – ägandet späds ut men de relativa andelarna behålls – behövs ingen omräkning av befintliga andelstal. De nya andelarna läggs till de nuvarande och det finns inga krav på att summan av andelstalen ska bli ett jämnt delbart tal.

För våra medlemmar

Relaterade artiklar

Relaterade ämnen

  • Lägenhetsförteckning

    Det finns flera förteckningar som styrelsen i en bostadsrättsförening enligt lag måste föra. Lägenhetsförteckningen är en av dem och till skillnad mot medlemsförteckningen är den inte offentlig.

  • Stadgar

    Föreningens stadgar är både ett internt regelverk och en sammanfattning av vad medlemmarna måste rätta sig efter enligt lag. Tydliga stadgar är en bra grund för en väl fungerande bostadsrättsförening.

  • Stämmobeslut

    Styrelsens uppgift är att sköta organisationen och den löpande förvaltningen av föreningen men styrelsen får inte besluta i alla frågor. Ärenden utanför styrelsens ansvar ska en föreningsstämma fatta beslut om.

Bli medlem

Testa oss och se vad vi går för. Bli medlem nu så bjuder vi på medlemskapet under hela år 2023 (om föreningen inte har varit medlem tidigare).

Läs mer om medlemskapet