Guide till kontakt med Kronofogden
Det finns tillfällen då styrelsen har kontakt med Kronofogden. Till exempel kan föreningen själv behöva se till att en medlem flyttar efter att den blivit uppsagd från bostadsrätten. Eller att medlemmen har skulder till någon annan som givit Kronofogden uppdraget att utmäta och sälja bostadsrätten. Här tar vi upp vad styrelsen behöver veta.
Kronofogden är den myndighet som ser till att en person eller en kreditgivare får betalt för lån som ska betalas. Det är också Kronofogden som exempelvis har rätt att, efter ansökan om särskild handräckning som det heter, ta sig in i en lägenhet då en medlem vägrar öppna. Även bortforsling av saker som olovligen placerats i till exempel trapphus är en uppgift för Kronofogden.
Att det går så långt att bostadsrättsföreningen behöver ta hjälp av Kronofogden för att till exempel avhysa en medlem är ovanligt men förekommer. Då används det som kallas vanlig handräckning.
När föreningen behöver kontakta Kronofogden
Tillträde till lägenheten
Föreningen har rätt att komma in i lägenheterna för tillsyn eller för att utföra sådana arbeten i lägenheterna som föreningen ansvarar för. Om en bostadsrättshavare inte låter föreningen komma in i lägenheten utan att ha giltigt skäl kan föreningen ansöka om det som alltså kallas särskild handräckning. På så vis kan föreningen komma in i lägenheten mot medlemmens vilja.
Vid förverkande
En bostadsrättshavare måste flytta när denne har fått sin bostadsrätt uppsagd eller förverkat sin nyttjanderätt till lägenheten, som det heter juridiskt. Det handlar till exempel om att medlemmen inte har betalat månadsavgiften, hyrt ut lägenheten i andra hand utan tillstånd eller på grund av störningar i boendet. Då ska föreningen ansöka om vanlig handräckning.
Det innebär att Kronofogden med tvång tömmer lägenheten på allt bohag, tar bort namnskylten och byter lås i dörren. Ibland får Kronofogden också uppdraget av bostadsrättsföreningen att sälja bostadsrätten vilket kallas tvångsförsäljning.
Handräckning i olika situationer
Det finns med andra ord två sorters handräckning, vanlig handräckning och särskild handräckning.
Särskild handräckning
När någon, oftast en medlem eller hyresgäst, utan lov har gjort något med någon annans egendom eller hindrat någon från att använda den ansöker föreningen om särskild handräckning. Denna typ av handräckning används när någon exempelvis:
- lagt beslag på ett förråd och börjat använda det som sitt
- förvarar saker i trapphuset
- gör ingrepp i fasaden som är föreningens egendom
- vägrar att släppa in föreningen i lägenheten eller förrådet.
Vanlig handräckning
Om det har gått så långt att en bostadsrättshavare behöver avhysas från sin lägenhet ska föreningen ansöka om det som kallas vanlig handräckning hos Kronofogden. Detta gäller även hyresgäster.
Skillnaden mellan vanlig och särskild handräckning är vem som avgör om ett beslut kan verkställas av Kronofogden. Vid vanlig handräckning avgörs detta av en domstol ifall medlemmen eller hyresgästen bestrider ansökan. Vid särskild handräckning avgör Kronofogden, även om ansökan bestridits, men kan överklagas till Tingsrätten.
Kostnaderna
Föreningen får i första hand stå för kostnaderna hos Kronofogden. Även om föreningen har fått tillträde till lägenheten genom särskild handräckning kan medlemmen fortfarande sägas upp och tvingas flytta, eftersom medlemmen inte själv har öppnat dörren till lägenheten – eller vidtagit rättelse som det juridiskt heter.
Kostnaderna för handräckningen kan då tas ut som en så kallad oprioriterad fordran vid tvångsförsäljningen av lägenheten. Den före detta bostadsrättshavaren svarar för kostnaderna för själva tvångsförsäljningen, som tas ur försäljningssumman om den räcker till.
Föreningens legala panträtt
Föreningens rätt till betalning ur försäljningssumman för obetalda avgifter går före andra fordringsägare som har panträtt i lägenheten, i allmänhet banker och andra kreditinstitut som har beviljat lån mot säkerhet i bostadsrätten.
Rätten till betalning handlar då om fordringar som är kopplade till panträtten, det som kallas legal panträtt. Föreningen har också rätt till betalning för andra oprioriterade fordringar som är kopplade till bostadsrätten. Dessa tas dock ut efter alla andra fordringar.
Om det blir några pengar över efter att föreningen och övriga panthavare fått sina fordringar och avdrag har gjorts för försäljningskostnaderna får den före detta bostadsrättshavaren det som blir över.
När föreningen blir kontaktad av Kronofogden
Om en bostadsrättshavare inte betalar sina lån till kreditgivaren kan denne driva sin fordran vidare till Kronofogden som beslutar om att en lägenhet ska utmätas och därefter säljas på exekutiv auktion. Efter utmätningen görs en oberoende värdering innan lägenheten säljs precis som vid en tvångsförsäljning.
Vad föreningen behöver göra
När Kronofogden har utmätt en bostadsrätt underrättas föreningen skriftligen om utmätningsbeslutet. Då bör styrelsen, eller den eventuella förvaltaren, göra en anteckning om utmätningen i lägenhetsförteckningen på samma sätt som när en bostadsrättslägenhet pantsatts. Styrelsen bekräftar därefter skriftligen till Kronofogden att föreningen har mottagit underrättelsen om utmätningsbeslutet. Spara gärna en kopia av underrättelsen i lägenhetsförteckningen.
I övrigt berörs normalt inte föreningen av utmätningen och den exekutiva försäljningen mer än vad som sker vid vanliga överlåtelser. Om någon köpt en bostadsrätt via Kronofogden ska köparen som vanligt ansöka om medlemskap i bostadsrättsföreningen. Ifall föreningen skulle neka medlemskap blir föreningen skyldig att köpa bostadsrätten mot skälig ersättning, vilket oftast är marknadspriset.
