Andrahandsuthyrning: Nya regler från 1 juli

Det som styr andrahandsuthyrning i bostadsrätt framöver är bostadsrättslagen och föreningens stadgar. Regeringen säger sig vilja öka antalet tillgängliga bostäder med en mer flexibel hyresmarknad och menar att bostadsrätter är en del i detta.

Redan i dag finns möjlighet för den som vill hyra ut sin bostad tillfälligt att göra det om det finns skäl. Det kan exempelvis handla om utlandsvistelse, arbete eller studier på annan ort,  provsammanboende eller svårsåld lägenhet. En förening kan också välja att vara mer generös än lagen säger.

Även efter lagändringarna kommer medlemmarna att behöva presentera giltiga skäl för att få hyra ut. Dock ska bostadsrättshavarna kunna hyra ut under längre tid än vad som oftast godkänns idag.

Tillstånd att hyra ut längre

Tidigare har föreningen kunnat neka medlemmen om denne redan har hyrt ut sin lägenhet under en tid. Men från den 1 juli kan föreningen alltså inte neka en förlängning om det inte finns andra skäl än tidigare uthyrning som talar mot det. Att lägenheten tidigare har varit uthyrd ska alltså inte ensamt vara skäl att neka tillstånd till fortsatt uthyrning. En förutsättning är dock att skälet för uthyrningen kvarstår.

Det görs alltså ett tillägg i bostadsrättslagen som gör att fortsatt uthyrning bara kan nekas om uthyrningen tidigare skett ”i betydande omfattning”. Tiden för uthyrningen ska då ha varit lång. Att en lägenhet hyrts ut i något eller några år anses inte vara en lång tid, men en uthyrningstid om fem år bör kunna ses som betydande.

Några giltiga skäl för att få hyra ut

Vanliga skäl till att hyra ut sin bostad och som är giltiga även sedan tidigare är:

• Arbete på annan ort, till exempel utomlands.
• Studier på annan ort eller utomlands. Definitionen för ”annan ort” anses vara 8–10 mils pendlingsavstånd enkel väg och 90 minuters restid. 

Ytterligare skäl:

• Uthyrning till närstående.
• Provboende som sambo.
• Uthyrning på grund av svårigheter att sälja, det vill säga en vikande marknad.

De två sistnämnda omnämns i kommentaren till lagändringarna och där talas om att längden på uthyrningen kan godtas upp till ett par år. Detta kan innebära att uthyrning av dessa skäl kan bli längre än ett år som är den längd som godkänns i dag. När det gäller svårsåld lägenhet får omständigheterna i det enskilda fallet avgöra. Men även i det fallet talas om ett par år.

Hur ska styrelsen agera framöver?

Ifall styrelsen nekar en andrahandsuthyrning kan medlemmen liksom tidigare vända sig till hyresnämnden som får pröva frågan. I vilken utsträckning hyresnämnden kommer att bedöma ärenden annorlunda än tidigare återstår att se. Vi lutar oss mot rättspraxis i vår rådgivning när vi råder föreningar att antingen neka eller tillstyrka en andrahandsuthyrning. Detta eftersom det i många fall inte är någon idé att avslå en ansökan som sedan beviljas i hyresnämnden. Men det är i dagsläget inte möjligt att säga hur hyresnämndens praxis kommer att se ut efter lagändringarna.

Lämna tillstånd för ett år i taget

Även om en medlem ska studera på annan ort, exempelvis under fem års tid, och föreningen kan lämna tillstånd för hela den tiden är rekommendationen att lämna tillstånd för ett år i taget. Detta eftersom det inte går att säga under hur lång tid skälet kvarstår. Omständigheterna i livet ändras som bekant och är, efter en tid, inte alltid som de var då tillståndet söktes.

Inneboende vs andrahandsuthyrning

Hur avgörs om medlemmen har en inneboende eller hyr ut i andra hand?

Enligt såväl hyreslagen som bostadsrättslagen gäller att en lägenhet anses uthyrd i andra hand om den hyrs ut till någon annan ”för självständigt brukande” som det står i lagen. Om lägenheten inte hyrs ut ”för självständigt brukande” är det i stället fråga om ett inneboendeförhållande, vilket inte kräver något tillstånd.

Vad är då självständigt brukande?

I och med lagändringarna införs en definition av vad som ska anses vara en uthyrning i andra hand. Definitionen är:

Om bostadsrättshavaren inte bor permanent i lägenheten eller använder den som bostad ”i  beaktansvärd utsträckning”, ska upplåtelsen alltid anses vara för självständigt brukande. Det innebär att om medlemmen inte bor där i någon större omfattning ska det anses innebära att den hyrs ut i andra hand.

I lagkommentaren finns ett riktmärke för hur mycket medlemmen ska bo i lägenheten för att det ska vara i större utsträckning och det är 80–100 dagar om året, eller 2–3 dagar i veckan. 

En ny privatuthyrningslag införs

Samtidigt med lagändringarna i bostadsrättslagen införs en ny privatuthyrningslag. Detta för att ge ett mer tydligt och lättillgängligt regelverk men även trygghet för både den som hyr ut i andra hand och för hyresgästen. Villkoren i den nya lagen riktar sig till dessa parter och berör i princip inte bostadsrättsföreningarnas styrelser.

Till skillnad från tidigare kommer den nya lagen att kunna tillämpas på två uthyrda bostäder. Tidigare har bostad nummer två fått rätta sig efter hyreslagen, inte privatuthyrningslagen. Utgångspunkten är nu att marknadshyra gäller, men med ett skydd mot oskäliga hyror.