Vem ska laga hålen i badrumsväggen?

I en bostadsrättsförening i norra Sverige hade en boende problem med lukt i sitt badrum. Styrelsen i föreningen ville då ta upp ett hål i badrumsväggen i medlemmens lägenhet för att undersöka vad som kunde orsaka lukten. Då upptäcktes istället en rostskada på ett avluftningsrör, alltså ett ventilationsrör, som var så omfattande att den behövde åtgärdas omgående.

När bostadsrättshavaren kom hem efter att åtgärden gjorts hade två hål tagits upp i väggen och dessa hade sedan försetts med luckor. Medlemmen ansåg att bostadsrättsföreningen borde stå för kostnaden att återställa väggen i det skick den var innan ingreppet eftersom den boende faktiskt inte orsakat några skador. Men styrelsen hävdar att föreningen inte heller förorsakat den skada som hittades vid hålupptagningen, att den var oförutsedd. Styrelsen har sedan tidigare en underhållsplan där stambyte är inplanerat cirka 15 år framåt i tiden.

Bostadsrättshavaren vände sig då till Bostadsrättsnämnden för en bedömning.

Styrelsen i bostadsrättsföreningen fick möjlighet att yttra sig och framhåller då, med stöd av sina stadgar, att ansvarsfördelningen när det gäller väggen är klar: Bostadsrättsföreningen är ansvarig för underhåll och reparationer av rör och ledningar bakom väggen, medan bostadsrättshavaren står för ytskiktet såsom kakel och även tätskiktet – trots att det är en installation som föreningen ansvarar för som gått sönder bakom väggen. Bostadsrättsföreningen kommer alltså inte att återställa medlemmens badrum till ursprungsskicket.

Medlemmen påpekar för nämnden, förutom det som redan sagts, att de luckor som satts upp på badrumsväggen är så fula att de innebär att värdet på bostaden minskar. Hålen kyler också ner badrummet vintertid eftersom de bara försetts med oisolerade plåtluckor, vilket även innebär ett försämrat tätskikt på två ställen i badrummet.

Är det rimligt att en medlem ska betala för att återställa sin lägenhet efter skador som uppstått när föreningen gjort åtgärder? En förening som vill sköta sitt ansvar för underhållet på sin fastighet måste väl kunna göra reparationer som ibland innebär ingrepp i medlemmarnas lägenheter? Och var och ens ansvar utifrån stadgarna ligger ju fast? Eller vad tycker du? Hur skulle du döma?

Så bedömnde bostadsrättsnämnden

Om en bostadsrättsförening behöver göra ingrepp i en lägenhet, för att underhålla eller reparera delar eller funktioner som föreningen har ansvar för, är föreningen inte skyldig att återställa lägenheten till ursprungsskicket. Det gäller dock inte om medlemmen kan visa att skadan uppstått på grund av att föreningen varit vårdslös och brustit i sitt underhållsansvar.

Bostadsrättsnämndens erfarenhet är att detta ofta upplevs som felaktigt och orättvist av de medlemmar som drabbats. De flesta menar att föreningen borde återställa skadade delar av lägenheten.

Här skiljer sig de olika boendeformerna åt: Om skador uppkommer efter att en hyresvärd gjort ingrepp i en lägenhet är det värdens ansvar att återställa lägenheten åt hyresgästen.

Men för bostadsrätt är det annorlunda. I viss omfattning kan man säga att en bostadsrättshavares ansvar här påminner om det ansvar som en villaägare har, det vill säga att den boende får stå för återställandet själv.

Så är det alltså i det här fallet. En ledning som föreningen hade ansvar för behövde repareras. Det var nödvändigt att göra ett ingrepp i medlemmens badrumsvägg. Föreningen har inte vållat skadan på ledningen och då är den inte skyldig att återställa badrummet.

Det här är bostadsrättsnämnden

• Bostadsrättsnämnden är bildad av Bostadsrätterna och agerar oberoende.
• Nämnden består av mycket erfarna bostadsrättsjurister.
• Föreningar eller bostadsrättshavare kan vända sig till nämnden.
• Nämnden lämnar utlåtande som baseras på skriftliga underlag.
• Den som begär yttrandet betalar en avgift: 3 000 kronor som förening och 800 kronor som bostadsrättshavare.
• Bostadsrättsnämnden har ingen muntlig rådgivning.
• Föreningar som är medlemmar i Bostadsrätterna kan vända sig till styrelserådgivningen: 0775-200 100.
• Läs mer på: bostadsrattsnamnden.se

Juristen kommenterar

För att försöka förklara den orättvisa som ofta upplevs av medlemmarna vid den här typen av händelser bad vi Tove Lindau, styrelserådgivare och jurist hos Bostadsrätterna, kommentera varför det är så här:

– I sådana här lägen behöver man gå tillbaka till ansvarsfördelningen i stadgarna, precis så som det gjordes i det här fallet. Och det är utifrån det ansvaret som föreningen respektive medlemmen är, eller åtminstone bör vara, försäkrad.

– Självklart kan det bli kostsamt för medlemmen att återställa ett helt badrum efter en reparation som den här. Just därför är det så viktigt att ha en hemförsäkring och ett bostadsrättstillägg.

Tillägget finns precis av den här anledningen – det utvidgade ansvaret som bostadsrättshavare har jämfört med en hyresgäst.

– Det är också angeläget att föreningen informerar medlemmarna om vilket ansvar de har som bostadsrättshavare och därmed också vikten av att de är försäkrade.

Ett undantag finns: Om en vattenskada uppstår efter en läcka på en trycksatt vattenledning, det vill säga en ledning med vatten som står under tryck varifrån vatten kan tappas, är föreningen skyldig att återställa även ytskikten i medlemmarnas lägenheter. Detta för att skadorna blir så omfattande vid en sådan läcka. Men exempelvis läckor på ledningar till tvättmaskiner, diskmaskiner, ismaskiner och dylikt inne i medlemmarnas lägenheter är inte sådana vattenskador som föreningen ansvarar för.

Om någon part är vållande: Vid en skada får den som ansvarar för den skadade delen, antingen medlemmen eller föreningen, åtgärda skadan. Om denne sedan kan visa att den andra parten är vållande, har varit vårdslös eller försumlig kan det i nästa steg ställas krav på den andra parten att stå för kostnaden för återställandet. Men det måste då förstås bevisas.