Ökad trivsel med tydliga stadgar

28 jan 2021 | Föreningens stadgar är ett slags sammanfattning av vad medlemmarna måste rätta sig efter enligt lag. Men i dem kan var och en också läsa vad som gäller specifikt för just deras förening. Tydliga stadgar är en bra grund för bättre trivsel i bostadsrättsföreningen.

Varje bostadsrättsförening måste ha stadgar. Detta enligt bostadsrättslagen som också beskriver vad som minst måste finnas med i stadgarna. Stadgarnas uppgift är också att förtydliga det som står i lagen och att reglera vad som gäller i föreningen.

Därför kan stadgarna också ses nästan som en typ av konsumentinformation. Bostadsrättslagen säger exempelvis att en medlem ansvarar för det inre underhållet av lägenheten om stadgarna inte säger något annat. Föreningen står för resten av fastigheten. Sedan är det upp till varje förening att i sina stadgar precisera vad som är inre respektive yttre underhåll.

I teorin skulle det alltså räcka med mycket kortfattade stadgar, även om utförliga stadgar ger en bättre hjälp för den som undrar vad som gäller i föreningen kring olika frågor.

Medlemmarna får ju rösta om stadgarna på föreningsstämmor och genom att demokratiskt komma överens om vad som gäller i huset kan stadgarna ses som ett avtal mellan medlemmarna och föreningen.

Att ändra stadgarna …

är ingenting som en bostadsrättsförening gör varje år men kan göras vid behov. En del föreningar har kvar sina ursprungliga stadgar och dessa kan ge fullgoda svar på de frågor som ställs. Men det kan finnas flera skäl att revidera stadgarna, inte minst för att anpassa dem till gällande lag. Om stadgarna säger en sak och lagen - som står över stadgarna – en annan kan det bli väldigt förvirrande för medlemmarna.

Ytterligare ett skäl att ändra är att se vad stadgarna säger om ansvaret för det inre underhållet av lägenheten; hur är det fördelat och hur detaljerat är det? Rådet är att helt enkelt gå igenom stadgarna och diskutera om de är relevanta och att innehållet motsvarar det som styrelse och medlemmar förväntar sig.

Ändra eller överta ansvar för inre underhåll …

Att bostadsrättshavaren ansvarar för det inre underhållet av lägenheten är tydligt för många. Vid en närmare granskning blir det mer komplicerat var gränsen mellan föreningens fastighet och medlemmens lägenhet ska dras. Här kan stadgarna vara till hjälp. Detta blir extra viktigt vid exempelvis en vattenskada.

Många frågor som ställs till Bostadsrätternas styrelserådgivning handlar också om ansvar för fönster och dörrar. I många föreningars stadgar är ansvaret uppdelat så att föreningen ansvarar för fönsterkarmen medan medlemmen står för bågen och därmed för glas, beslag, handtag och låsanordning. Då det numera är vanligt med fönsterkassetter och därmed svårt att dela på ansvaret kan det vara bättre att föreningen har ansvaret även för glas och bågar. En annan anledning är att det blir lättare att bevara ett gemensamt utseende när hela ansvaret ligger på föreningen.

I många föreningars stadgar ligger ansvaret för ytterdörrar på medlemmen. Då kan föreningen exempelvis inte besluta att alla ytterdörrar ska bytas till säkerhetsdörrar. Inte ens en föreningsstämma kan besluta om detta. För att föreningen ska kunna överta ansvaret från medlemmarna måste föreningen då först ändra sina stadgar.

Ett undantag är om det finns en skrivning i stadgarna som anger att föreningsstämman får besluta att föreningen i samband med en större renovering, exempelvis av trapphus, får byta inredning eller utrustning som medlemmen egentligen ansvarar för, till exempel ytterdörrar. Fortfarande krävs i så fall ett beslut på föreningsstämman.

Använd Bostadsrätternas mönsterstadgar

Våra mönsterstadgar ska ses som en mall och ett förslag till hur en bostadsrättsförening kan formulera sina stadgar. En del föreningar har använt dem i sin helhet, men de flesta ändrar och anpassar dem till sin förening. Utan ändringar är mönsterstadgarna granskade och fullt gångbara och kommer därmed godkännas av Bolagsverket vid registrering. Ni finner dem här (obs! kräver inloggning).

ÄNDRA STADGARNA I RÄTT ORDNING – Guide, steg för steg

Att ändra föreningens stadgar är inte så krångligt som det kan verka. Det gäller bara att göra allt i rätt följd, annars blir beslutet ogiltigt.

1. ÄNDRINGSFÖRSLAG: Beslut om ändring av stadgar fattas av medlemmarna på föreningsstämmor. Det brukar vara styrelsen som föreslår medlemmarna att besluta om en ändring.

2. KALLELSE: För att en stämma ska kunna ändra stadgarna krävs att ärendet tydligt angivits i kallelsen till stämman. Lämpligast är att lägga med förslaget till ändring med kallelsen så att inga tveksamheter uppstår.

För ordinarie stämma gäller att kalla tidigast sex och senast två veckor innan stämman, om inte annan tid inom det spannet anges i stadgarna. För extra stämma då stadgeändring behandlas gäller tidigast sex och senast fyra veckor, men föreningen kan ha en senare tid i sina stadgar – dock senast två veckor.

3. STÄMMA: Om alla medlemmar är representerade på stämman och alla är helt eniga om att göra ändringen räcker det med ett enda stämmobeslut.

4. EXTRA STÄMMA: Stämmor där alla medlemmar är närvarande är sällsynta. Då behöver medlemmarna besluta om stadgeändring på två stämmor, extra eller ordinarie, som måste ligga efter varandra. Ett sätt att göra detta är att föreningen först har en extra stämma där stadgeändringen beslutas och därefter fattas det andra beslutet på den ordinarie stämman.

5. KALLELSE TVÅ: Styrelsen får inte kalla till den andra stämman innan den första har ägt rum, så att styrelsen i kallelsen kan ange vilket beslut den första stämman fattade och med vilken röstfördelning.

6. RÖSTNING: På den första stämman ska mer än hälften av de avgivna rösterna vara för stadgeändringsförslaget. På den andra stämman ska minst två tredjedelar rösta för ändringen.

7. BESLUT: Det måste vara exakt samma beslut som fattas på de båda stämmorna. Alltså får inga som helst ändringar göras mellan stämmorna. Vissa typer av stadgeändringar kräver extra stor majoritet, som till exempel att ändra grunden för hur årsavgiften ska fördelas. Då krävs tre fjärdedelar av rösterna på den andra stämman.

8. REGISTRERING: När stadgeändringen är beslutad ska ändringen anmälas till Bolagsverket för registrering. Till anmälan skickas de nya stadgarna och styrkta kopior av protokoll från de båda stämmorna.

9. GILTIGHET: De nya stadgarna gäller inte förrän registrering har skett.

10. GRANSKNING: Bolagsverket granskar protokollen. Finner de att beslutet inte är fattat i rätt ordning eller att stadgarna strider mot lagen vägras registrering och stadgarna kan inte tillämpas. Föreningen får då börja om från början. För att inte riskera en sådan situation är det lämpligt att styrelsen innan den kallar till stämma först rådgör med en kunnig person, exempelvis någon hos Bostadsrätterna.

Tänk på att!

Det går inte att ändra och skriva stadgar hur som helst eftersom vissa delar är reglerade i lag, läs mer i bostadsrättslagen (9 kap 5 §).

Skriv en kommentar

Mer som detta