Viktigt att diskutera vilken sorts skada det faktiskt är
Att en förening som gör stambyte i sin fastighet är skyldig att återställa ytskikten i medlemmarnas lägenheter efteråt är nog de flesta styrelser medvetna om. Men det gäller även vid åtgärdande av en skada som innebär att föreningen måste bryta upp en medlems felfria badrumsgolv. En tingsrättsdom tydliggör detta.
Normalt är ansvarsfördelningen vid en skada att föreningen återställer fram till ytskiktet och där tar medlemmen vid och återställer ytskikten som ingår i lägenhetens inre och som denne är ansvarig för.
En särskild situation blir det när det har gjorts ingrepp i en lägenhet i samband med att föreningen har utfört arbeten såsom stambyte i fastigheten. Då är utgångspunkten att föreningen även ska ansvara för återställandet av ytskikten i lägenheten. Detsamma gäller då föreningen har gjort ingrepp i en lägenhet för att kunna åtgärda fel eller en skada i en annan del av huset och som alltså inte rör den enskilda lägenheten.
I en bostadsrättsförening i Mellansverige hände just det. Efter ett stambyte upptäcktes en felkoppling som orsakade dålig lukt och uppträngande avloppsvatten i ett par medlemmars lägenhet. Felet avhjälptes genom att bryta upp medlemmarnas felfria badrumsgolv. Föreningen återställde sina delar, men ansåg inte att den skulle stå för återställandet av ytskikten. Medlemmarna lät då tingsrätten avgöra ansvarsfrågan.
– Det är lätt att tro att den här typen av skada ska hanteras likadant som vid exempelvis en vattenskada, med den ansvarsfördelning som gäller då, men det här är ett av undantagen i lagen och är att betrakta som en åtkomstskada, förtydligar Rikard Wahlstrand, jurist och styrelserådgivare på Bostadsrätterna.
Utgångspunkten är att bostadsrättsföreningen ansvarar för återställandet efter åtkomstskador då fel som berör en annan del av huset än bostadsrättshavarnas lägenhet har reparerats. Men bostadsrättsföreningen ansåg i det här fallet att den sanitära olägenheten, som orsakats av byggfelet med avloppsröret, var en skada som drabbat medlemmens lägenhet – inte en åtkomstskada.
Tingsrätten gick dock på medlemmarnas linje och menade att den sanitära olägenheten i sig inte var en skada, utan att medlemmarnas badrumsgolv var felfritt då föreningen bröt upp det.
– Med facit i hand är det logiskt att föreningen även får stå för återställandet i och med att skadan låg bortom det som är medlemmens ansvar. Det är viktigt att styrelsen diskuterar igenom ifall skadan faktiskt kan vara en åtkomstskada. För troligen blir det billigare att åtgärda skadorna än att betala rättegångskostnaderna i efterhand, konstaterar Rikard Wahlstrand.
Förutom kostnaderna för återställandet fick föreningen betala medlemmarnas rättegångskostnader, totalt nästan 180 000 kronor.
Styrelserådgivare och jurist
