En bostadsrätt är för många den största investeringen som görs under en livstid. Men beroende på om du är förstagångsköpare eller nyskild är det olika saker du behöver tänka på, oavsett om du ska köpa, sälja eller renovera. Här är guiden som leder dig rätt – genom hela livet.

Förstagångsköparen

Efter två år i andrahandsboenden har Nadia, 21, hittat en etta till överkomligt pris. Hon har sparat och gnetat för att få ihop till de 15 procent av köpeskillingen som ska betalas av köparen själv. Men när hon tar kontakt med banken får hon inte ett tillräckligt stort lånelöfte. Så här kan Nadia göra:

• En lösning för Nadia kan vara att hennes föräldrar blir medlåntagare, förutsatt att de godkänns av banken. Föräldrarna kan också gå in som borgensmän. Det är viktigt att veta att föräldrarna blir skyldiga att betala räntor och amorteringar på lånet ifall Nadia inte själv klarar det.

• Föräldrarna kan även hjälpa till genom att låna pengar till Nadia. Då är det lämpligt att upprätta ett skuldebrev som anger vilka villkor som ska gälla för lånet, till exempel om Nadia ska betala ränta och amortera av lånet. Vid gåva ska ett gåvobrev upprättas.

• Föräldrarna kan också köpa lägenheten och sedan ansöka hos föreningen om att få hyra ut den i andra hand till sin dotter. Sedan 2014 har man rätt att hyra ut sin lägenhet till en närstående.

• Om Nadia och hennes föräldrar vill äga lägenheten tillsammans måste de först fråga föreningen ifall den godkänner delat ägande. Därefter ansöker de om medlemskap. Delat ägande mellan makar och sambor kräver inte ett sådant godkännande.

Familjen som splittras på grund av skilsmässa

Susanne och Sixten är båda 51 år och tillsammans har de dottern Moa, 17. Susanne och Sixten är gifta, men har beslutat sig för att skiljas. De köpte sin bostadsrätt tillsammans för 15 år sedan och har inte skrivit äktenskapsförord, gåvobrev eller testamente. Det här behöver de tänka på:

• Oavsett vem som har betalt vad för bostaden eller om någon av makarna bodde där innan den andra flyttade in räknas värdet på bostaden in i det så kallade giftorättsgodset och delas lika vid skilsmässan.
• Även i det fall Susanne och Sixten hade varit sambor utan samboavtal hade lägenhetens värde delats lika mellan dem. Hade en av dem däremot köpt bostadsrätten tidigare räknas den inte som samboegendom utan tillfaller den som köpt den från början.
• När de säljer sin bostadsrättslägenhet upphör medlemskapet automatiskt då köparen antas som medlem. Man behöver alltså inte agera aktivt gentemot föreningen för att avsluta medlemskapet.

Barnfamiljen som vill bygga om

Sevtap, 37, och Martin, 40, har barnen Tekla, 9, Theo, 7, och Titti, 5. De bor i en bostadsrätt som Martin ägde långt innan han träffade Sevtap och de bildade familj. Martin har stått som ensam ägare till bostaden men nu har de just gift sig och han skriver över halva bostadsrätten på Sevtap.

Familjen har fått tillstånd av styrelsen att bygga en skiljevägg i ett av rummen så att alla barnen kan få varsitt rum. Samtidigt passar de på att renovera med nya tapeter och slipning av golv. Det här behöver paret tänka på:

• När Martin skriver över halva lägenheten på Sevtap ska paret upprätta en så kallad övergångshandling. Vanligast är att man upprättar ett överlåtelseavtal, gåvobrev kan förekomma, men i detta fall lämpar sig en bodelning inom äktenskapet bäst. Den handlingen plus ansökan om medlemskap för Sevtap lämnas sedan in till bostadsrättsföreningen så att även Sevtap kan bli medlem.

• Eftersom de numera är gifta är det naturligt att båda står för ombyggnadskostnaderna. Hade de varit sambor och Martin stått som ägare sedan tidigare hade det varit rimligt att bara han stått för kostnaderna eftersom det skulle ha varit han som fått ta del av lägenhetens värdeökning vid en eventuell försäljning.

• Sevtap arbetar på UD och får tjänst som ambassadör i San José, Costa Rica. Hela familjen flyttar dit på fyra år, men vill behålla lägenheten och hyra ut den i andra hand. Arbete, studier och vård av anhörig på annan ort till vilken man inte kan pendla är giltiga skäl för att få hyra ut i andra hand. Det finns ingen tidsgräns för andrahandsuthyrning reglerad i lag utan tiden får bestämmas utifrån omständigheterna i det enskilda fallet.

Det unga samboparet

Fernando, 25, och Josef, 26, har just köpt en gemensam bostadsrätt och flyttat ihop. Fernando, som bosparat sedan unga år, har betalt 15 procent av priset kontant. Resterande del har de lånat i bank och de delar lika på banklånet. Det här behöver paret tänka på:

• Eftersom sambolagen säger att allt som köps för det gemensamma boendet ska delas 50/50 vid en separation och Fernando och Josef gått in med olika mycket pengar, bör de upprätta ett samboavtal om att sambolagens bodelningsregler inte ska gälla. Dessutom bör de skriva ett skuldebrev. Med ett skuldebrev kan Fernando få ut en större del vid en försäljning.

• Bostadsrättsföreningen lägger sig inte i medlemmarnas ekonomiska mellanhavanden. Fernando och Josef är likvärdiga medlemmar oavsett om de äger olika mycket av lägenheten.

Det äldre paret där ena parten avlider

Anne-Marie och Arne är 79 år. De är gifta och bor i en lägenhet som för 42 år sedan ombildades till bostadsrätt och det är Arne som står som ägare. De har två gemensamma barn, Bertil och Birgitta. Dessutom har Arne sedan tidigare dottern Doris. Arne avlider i en hjärtinfarkt. Det här behöver Ann-Marie tänka på:

• Hade Arne inte haft särkullbarnet Doris hade det varit enkelt – gifta par ärver allt från varandra, såvida inte någon av dem testamenterat bort någon del av sin egendom. Bertil och Birgitta hade fått vänta med att ta ut sitt arv till dess att även Anne-Marie avlidit.

• Nu finns emellertid Doris och hon har rätt till sitt arv direkt när hennes far går bort. Om Arne inte har upprättat ett testamente ärver Doris en tredjedel av Arnes del av bostadsrätten eftersom han har tre barn. Arne kan skriva ett testamente som begränsar Doris arv till halva arvslotten, det som även kallas laglotten och som inte går att testamentera bort.

• Om det finns särkullbarn i ett förhållande är det viktigt att båda makarna skriver testamente samt funderar över hur den kvarlevande ska kunna köpa loss särkullbarnet från den gemensamma bostaden. De kan till exempel teckna en livförsäkring i varandras namn.

• Om Anne-Marie och Arne hade varit sambor utan testamente hade Anne-Marie inte ärvt något alls. Hon kan dock begära bodelning och få rätt att behålla bostaden om det är skäligt efter beräkningar av värdet av hela Arnes egendom.

• Ifall Anne-Marie bor kvar ska hon lämna in en arvsskifteshandling plus en ansökan om medlemskap till föreningen. Om hon hade varit ensam arvtagare hade det räckt med en kopia på bouppteckningen samt medlemsansökan.

  Faktagranskare

  Faktagranskare: Sharon Lavie, sparekonom på Hypoteket, och Tove Lindau, rådgivare och jurist på Bostadsrätterna.

  Läs våra andra artiklar om boendeekonomi: Så säkrar du boende från livets kallduschar och ”Det känns tryggt att vi har satsat lika mycket”.