Att bygga altan på föreningens mark – är det tillåtet?

En styrelseledamot rev sin balkong och ersatte den med en stor altan – på föreningens mark. Saken hade inte tagits upp på någon stämma, så en granne vände sig till Bostadsrättsnämnden för att få en bedömning om det hade gått juridiskt rätt till.

I en bostadsrättsförening i Mellansverige ville en av styrelseledamöterna bygga en altan. Det innebar att balkongen som låg på entréplanet revs och sedan startade bygget av en altan på 26 kvadratmeter. Under processen reagerade flera medlemmar på byggnationen, eftersom marken utanför huset var föreningens gemensamma mark. Dessutom hade inte saken tagits upp på någon föreningsstämma.

En av dessa medlemmar anmälde då ärendet till Bostadsrättsnämnden för att få en bedömning av om detta verkligen hade gått rätt till. Under den tid som gick innan ärendet togs upp i nämnden kallade styrelsen till en föreningsstämma då utbyggnaden av altanen avhandlades och beslutades. Det är dock oklart med vilken majoritet beslutet fattades.

Direkt efter stämman visade flera medlemmar, med lägenheter i entréplanet, intresse för att göra en likadan förändring, alltså att riva sina balkonger och bygga altaner i stället, men det sa styrelsen nej till.

Vad är det egentligen som gäller om en medlem vill göra en ändring på mark som tillhör föreningen och alltså är gemensam? Det måste väl vara i sin ordning att bygga en altan där det tidigare varit en balkong? Måste ett sådant beslut verkligen fattas av en föreningsstämma? Räcker det inte bara med att styrelsen beslutar? Hur skulle du döma?

Så bedömde Bostadsrättsnämnden

Av de handlingar som kommit in i ärendet framgår att en styrelseledamot har tagit föreningens gemensamma markytor i besittning genom att anlägga en altan om 26 kvadratmeter i anslutning till sin lägenhet. Tillåtelse till byggnationen tycks ha getts av styrelsen. 

Beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens hus eller mark ska, enligt 9 kapitlet 15 § i bostadsrättslagen, fattas på en föreningsstämma om inget annat har bestämts i stadgarna. Eftersom altanens storlek uppgår till cirka 26 kvadratmeter och är anlagd på föreningens mark är det en åtgärd som får anses vara en sådan väsentlig förändring som lagen syftar på. Beslutet om altanens anläggande kräver alltså föreningsstämmans godkännande.

Om en sådan förändring dessutom påverkar övriga bostadsrätters marknadsvärde negativt, eller på något annat sätt påverkar andra medlemmar genom exempelvis minskad trivsel, krävs enligt lagen grannarnas särskilda samtycken.

Som Bostadsrättsnämnden uppfattar saken har altanfrågan, efter det att altanen byggts, behandlats och godkänts av en majoritet av medlemmarna på en föreningsstämma.

För att stämmobeslutet ska vara giltigt krävs 2/3 majoritet på föreningsstämman som röstar ja och även ett godkännande av hyresnämnden om någon granne inte samtycker. Av handlingarna i ärendet framgår inte med vilken majoritet föreningsstämman beslutade att godkänna anläggandet av den aktuella altanen. Det kan därför behövas en ny föreningsstämma för att uppnå den majoritet som krävs.

Det framgår tydligt av ärendet att vissa grannar inte har samtyckt till åtgärden, dock inte om de är berörda i den mening som lagen syftar på. Därför är det oklart om hyresnämndens godkännande i så fall ska inhämtas. Berörda grannar brukar oftast vara de som bor närmast den aktuella ny-, till- eller ombyggnaden.

Bostadsrättsnämnden finner mot denna bakgrund att det inte kan uteslutas att stämmobeslutet att tillåta altanbyggnationen även kan kräva hyresnämndens godkännande. Som nämnts kan  eventuellt också en ny föreningsstämma behöva hållas, om inte den tidigare hade 2/3 majoritet av de röstande som

godkände altanbygget.

Slutsats

Inuti sin bostadsrätt har medlemmen relativt stor frihet att göra ändringar. Däremot är det i princip inte tillåtet alls för en bostadsrättshavare att utföra några ändringar utanför sin lägenhet utan tillstånd från föreningen. Detsamma gäller i regel för föreningens mark. Om en medlem vill göra en större förändring, eller väsentlig som lagen säger, som påverkar huset eller marken krävs därför föreningsstämmans tillstånd – det räcker alltså inte med styrelsens.

Först och främst behöver styrelsen ha klart för sig om marken där något ska förändras tillhör föreningen eller är upplåten med bostadsrätten. Om marken är föreningens, eller om det gäller en balkong, krävs att en stämma beslutar i frågan. Ifall byggnationen kan tänkas påverka grannarnas lägenheter negativt ska de tillfrågas före stämman om de är för eller emot åtgärden.

Om alla som är berörda säger ja och lämnar sina godkännanden till åtgärden krävs endast enkel majoritet som röstar ja på stämman. Om någon säger nej krävs kvalificerad majoritet, i det här fallet 2/3 som röstar ja på stämman och även hyresnämndens godkännande av beslutet.

När föreningsstämman hålls är det alltså viktigt att styrelsen är medveten om med vilken majoritet beslutet ska fattas och att resultatet noteras tydligt i protokollet.

I det här fallet från Bostadsrättsnämnden är det dessutom oklart under vilka former styrelsebeslutet fattades, det vill säga om styrelseledamoten i fråga var närvarande och deltog i styrelsebeslutet. Det är förstås väldigt viktigt att styrelsen är aktsam så att inte jäv förekommer.

Tips!

Att förstå och hålla isär vad som gäller i olika situationer och steg i processen är inte alltid lätt. Hör av er till oss på styrelserådgivningen för att reda ut vad som gäller i er specifika situation. Ring 0775-200 100!

Det här är Bostadsrättsnämnden

  • Bostadsrättsnämnden är bildad av Bostadsrätterna och agerar oberoende.
  • Nämnden består av mycket erfarna bostadsrättsjurister.
  • Föreningar eller bostadsrättshavare kan vända sig till nämnden.
  • Nämnden lämnar utlåtande som baseras på skriftliga underlag.
  • Den som begär yttrandet betalar en avgift: 3 000 kronor som förening och 800 kronor som bostadsrättshavare.
  • Bostadsrättsnämnden har ingen muntlig rådgivning. Föreningar som är medlemmar i Bostadsrätterna kan vända sig till styrelserådgivningen: 0775–200 100.

Läs mer på bostadsrattsnamnden.se.

Bli medlem

Testa oss och se vad vi går för. Bli medlem nu så bjuder vi på medlemskapet under hela 2024 (om föreningen inte har varit medlem tidigare).

Läs mer om medlemskapet