Stigande markhyror slår hårt mot storstadsföreningar

10 jun 2021 | Under de kommande åren väntas många bostadsrättsföreningar runt om i Sverige få dramatiskt höjda tomträttsavgälder. – Vi är på väg att få ett A- och ett B-lag av bostadsrätter. A-laget äger sina tomter medan B-laget har tomträtter, säger Hans Wistén som är ordförande i bostadsrättsföreningen Sångarlunden i Stockholm.

Systemet med tomträtter har funnits i över hundra år och innebär att den som nyttjar marken, men inte äger den, betalar en avgäld – hyra – till markägaren kommunen. Nivån på tomträttsavgälden styrs i varierande utsträckning av bland annat marktaxeringsvärdet. Ett resultat av de senaste decenniernas kraftigt stigande bostads- och markpriser, framför allt i storstadsområden, är att tomternas taxeringsvärde stigit vilket fått många kommuner att besluta om nya, oftast betydligt högre, avgälder. I en del fall handlar det om höjningar på över hundra procent.

– Så är det för vår förening. 2010 ökade kostnaden för att hyra marken från 2,5 miljoner till 5,6 miljoner kronor per år. 2025, då den nya nivån på tomträttsavgiften har slagit igenom, kommer den ha ökat till 12,2 miljoner kronor. Det innebär att markhyran kommer att vara mellan tre och fyra gånger större än föreningens uppvärmningskostnader, berättar Claes Kjellander som är ordförande i Brf Hamnvakten på Södermalm i Stockholm.

– Risken är att tomträttsavgälden tränger ut möjligheten att underhålla husen ordentligt alternativt att vi tvingas till kraftiga avgiftshöjningar.

2015 undersökte föreningen möjligheten att friköpa marken från staden. Men prislappen på 531 miljoner kronor satte stopp för de planerna.

För många kommuner innebär tomträttssystemet betydande inkomster. Bara i fjol fick Stockholms stad, som är den kommun i Sverige med absolut flest tomträtter för bostadshus, in 2,5 miljarder kronor i tomträttsavgäld varav cirka 1,1 miljarder från flerbostadshus. Under de senaste tio åren har staden tagit in sammanlagt cirka 23 miljarder kronor i tomträttsavgälder.

Göteborgs kommun fick 2020 in cirka 175 miljoner kronor i tomträttsavgäld från flerbostadshus och Malmö kommun cirka 160 miljoner. Under det senaste decenniet har de båda kommunerna tagit in cirka 1,3 respektive 1,2 miljarder kronor i tomträttsavgälder från flerbostadshus.

– Det motsvarar många skol- och förskoleplatser. Det är därför inte konstigt att kommunerna slår vakt om systemet, säger Bostadsrätternas samhällspolitiske chef Kenny Fredman.

– Problemet är bara att de som bor i en bostadsrättsförening med tomträtt inte kan flytta sitt hus till en billigare tomt om avgälden blir för hög. Föreningarna får snällt betala det kommunen vill ha.

Vad bör man göra?

– Detta är en komplex fråga. Låga avgifter eller att sälja marken till priser kraftigt under marknadsvärdet kan uppfattas som om kommunerna favoriserar vissa invånare på andras bekostnad. Samtidigt leder dagens system till orimliga konsekvenser som till exempel kraftigt höjda avgifter i många föreningar och ibland även till direkta kostnadschocker.

– Politikerna bör se över dagens system och utreda ett tak på avgälden oavsett tomtens marknadsvärde. Det bör också gå att sälja tomterna till föreningarna till betydligt rimligare villkor än i dag, säger Kenny Fredman.

Vi är några bostadsrättsföreningar som vill bilda opinion för att få till stånd bättre vett och sans i hur avgälderna beräknas.

Det är dock inte mycket som talar för att några avgörande förändringar är på gång, åtminstone inte i Stockholm.

– Tomträtter är ett jätteviktigt sätt för en storstad som Stockholm att hålla nere boendekostnaderna för människor. Eftersom avgälden enbart utgår ifrån 30 procent av markvärdet innebär det en rejäl subvention för de som har tomträtter jämfört med att friköpa marken. Det behövs inga större förändringar, säger oppositionsborgarrådet Jan Valeskog (S).

Liknande uppfattning har Johan Nilsson (M) som är ordförande i exploateringsnämnden.

– Stockholm har en modell som är mer generös än många andra kommuners. När vi inför nya avgälder trappar vi dessutom upp dem successivt under fem år för att föreningarna ska hinna anpassa sig.

Hur viktiga är intäkterna från tomträtterna för Stockholms stad?

– Man ska inte sticka under stol med att de är viktiga. För alla stockholmares gemensamma väl måste vi se till att vi får intäkter på marken som är alla stockholmares tillgång, säger Johan Nilsson.

Bör det bli enklare att köpa loss?

– Vi är öppna för det. Kommunfullmäktige har gett exploateringsnämnden i uppdrag att göra en översyn kring hur man under en begränsad tid skulle kunna underlätta möjligheterna till friköp. I praktiken handlar det om en rabatt, säger Johan Nilsson.

I dagarna bildas föreningen Tomträttsuppropet.

– Vi är några bostadsrättsföreningar som vill bilda opinion för att få till stånd bättre vett och sans i hur avgälderna beräknas, men också för ökade möjligheter till friköp på rimliga villkor, säger Claes Kjellander som är en av initiativtagarna.

En av bostadsrättsföreningarna bakom uppropet är Sångarlunden i Bromma i Stockholm med 33 lägenheter. 1980 var föreningens tomträttsavgäld 22 000 kronor per år. 2011 hade den ökat till 112 000.

– I år är den 230 600 kronor, för att successivt höjas till 326 600 kronor år 2024, berättar föreningens ordförande Hans Wistén.

Det innebär en höjning med 1 385 procent på 45 år.

– Vi har vid två tillfällen begärt attfå köpa loss marken av staden, men fått nej. Första gången hänvisade staden bland annat till att vi har en potentiellt outnyttjad byggrätt i form av en råvind och att en försäljning inte kan genomföras utan att förädlingsvärdet speglas i försäljningspriset. Det är ett konstigt argument. Det är ju inga problem att få ett värde på råvinden.

Andra gången motiverades avslaget med att enligt exploateringsnämndens försäljningspolicy är man återhållsam med ”försäljningar i utvecklingsområden eller i områden där det finns förväntningar på en värdeökning till följd av att staden planerar stora investeringar”.

Brf Sångarlunden ligger i ett sådant område.

– Vi är på väg att få ett A- och ett B-lag av bostadsrätter. A-laget äger sina tomter, medan B-laget har tomträttsavgälder. Det måste till en förändring, säger Hans Wistén.

Mikael Bergling

FAKTA TOMTRÄTTER

  • Det finns i Sverige cirka 62 300 fastigheter som är upplåtna med tomträtt (2012).
  • De allra flesta är avsedda för småhus, drygt 49 100. Drygt 6 300 tomträtter avser flerbostadshus och 6 800 tomträtter övriga ändamål (kontor, diverse industrier, lager etc).
  • I fjol fanns det i Stockholm 3 950 flerbostadshustomträtter, 766 i Göteborg och 574 i Malmö.

BÖR DAGENS SYSTEM ÄNDRAS FÖR ATT MOTVERKA STORA HÖJNINGAR AV TOMTRÄTTSAVGÄLDER FÖR FLERFAMILJSHUS UNDER DE KOMMANDE ÅREN?

Andreas Schönström (S), kommunalråd i Malmö med ansvar för teknik och service:

– Nej, det tycker jag inte. I Malmö ser vi gärna att bostadsrätter med tomträtt köper loss sin tomt från kommunen. Vi kommer inom kort införa ett vinstdelningssystem för bostadsrättföreningar så att de kan få inkomster till friköp. Genom att ”ge tillbaka” en del av deras tomt till kommunen för förtätning, delas exploateringsvinsten mellan kommunen och bostadsrättsföreningen.

Johan Nilsson (M), ordförande i Stockholms stads Exploateringsnämnd:

– Nej, det tycker jag inte. Vi har ett system som i grund och botten är bra. I Stockholm beräknas avgälden bara på 30 procent av markvärdet. Ett problem är att marknaden prismässigt knappt gör någon skillnad på en bostadsrätt i en förening med friköpt mark jämfört med en förening med tomträtt.

Mats Ahdrian (KD), ordförande i Fastighetsnämnden i Göteborg:

– Ja. Delar av förslagen i Tomträttsutredningen 2012 borde redan ha genomförts, exempelvis en avgäldsränta på 2,75 procent i hela landet. Jag vill även se att avgäldsunderlaget omvärderas när hushållet flyttar och att avgälden ska kunna justeras varje år och skrivas upp med konsumentprisindex mellan värderingarna. Då skulle avgälden bli förutsägbar under hela boendetiden och inte få samma snabba värderingsförändringar som i dag.

 

Skriv en kommentar

Mer som detta