Ett tak är ett tak och ett fönster ett fönster – eller?

20 feb 2020 | Vinden i en ombildad bostadsrättsförening gjordes om till tre vindslägenheter och taket försågs med takfönster. När fönstren behövde en ansiktslyftning 20 år senare ifrågasatte medlemmarna att fönstren är just fönster. Styrelsen vände sig till Bostadsrättsnämnden med frågan: är fönstren fönster eller tak?

Fastigheten, som ligger i en stor mellansvensk stad, är från de tidigare åren av förra sekelskiftet och lägenheterna ombildades till bostadsrätter i mitten av 1980-talet. Vinden gjordes senare om, inreddes och såldes som tre vindslägenheter. I omgörningen förseddes vindslägenheterna med diagonala takfönster, alltså i samma lutning som taket.

När dessa lägenheter, och således även takfönster, hade cirka 20 år på nacken upptäcktes ett antal skador som innebar att styrelsen började undersöka kostnaden för att åtgärda skadorna. Därtill vem som i så fall skulle ansvara och bekosta åtgärderna – medlemmarna eller föreningen. I föreningens stadgar, liksom i många andra föreningars stadgar, står att bostadsrättshavaren ansvarar för ”inner- och ytterdörrar samt glas och bågar i fönster, dock inte för yttersidorna av fönster och ytterdörrar”. Vidare att föreningen ansvarar för ”målning av yttersidorna av fönster och ytterdörrar samt i förekommande fall kittning”.

Takfönstren i vindslägenheterna var av den typ som inte kittas på utsidan av fönstret utan levereras med fogmassa på insidan mellan glaskassetten och bågen. Fönstren öppnas roterande kring gångjärn på mitten. Skadorna på fönstren var delvis allvarliga: Gångjärnen på vissa av fönstren var så pass åtgångna att det fanns fara för att fönstren skulle ramla ur sina fästen ifall de öppnades helt. Den svarta fogmassan mellan glas och båge i de flesta av fönstren hade runnit ut på insidan av fönsterbågarna in mot rummen. Enligt offertgivarna innebar det att glaskassetterna behövde bytas ut. Det fanns också brister i plåtarbeten runt utsidan av fönstren som kunde orsaka läckage. Och vissa öppningsbeslag kärvade.

I en skrivelse till de medlemmar som bor i de tre vindslägenheterna påtalade styrelsen vilka brister som fanns, kostnader för åtgärderna (drygt 230 000 kronor) och den ansvarsfördelning som styrelsen kommit fram till skulle gälla. Men medlemmarna var av en annan uppfattning, nämligen att deras takfönster inte är fönster utan borde betraktas som tak.

Bostadsrättsföreningen tog då frågan till Bostadsrättsnämnden för att få den utredd. Styrelsen ville också veta om ansvarsfördelningen, som den tolkats, var riktig. Nämligen: att bostadsrättshavarna skulle stå för montering av nya glasrutor, avlägsnande av fogmassa och därefter målning, smörjning och eventuellt byte av öppningsbeslag. Föreningen å sin sida skulle byta de slitna gångjärnen och åtgärda de utvändiga plåtarbetena. Gemensamt skulle medlemmar och förening dela på kostnaden för byggställning för att åtgärda fönstren.

Medlemmarna fick möjlighet att yttra sig och har framhållit följande: De avvisar föreningens tolkning av kostnads- och ansvarsfördelningen för takfönstren. Medlemmarna är närmast bestörta över att styrelsen anser att takfönstren skulle vara deras ansvar. ”Tidigare krångel med något takfönster har alltid ombesörjts av föreningen på föreningens bekostnad.” Deras uppfattning är att takfönstren är en del av fastighetens yttre del, fasad och tak, som föreningen ansvarar för. Bestämmelsen i föreningens stadgar anser de inte gäller takfönster utan alla äldre vertikala fönster. Dessutom framgår det av en tidigare årsberättelse att styrelsen då inte ansåg takfönstren vara fönster eftersom de inte målats när alla andra fönster målades. Medlemmarna tillägger också att fogmassa och kitt har samma funktion och att föreningen därför även borde svara för att åtgärda fogmassan som runnit ut.

Efter att ha anlitat en jurist kompletterar medlemmarna sitt yttrande med ett klargörande: Enligt juristen ska praxis i föreningen ges större vikt än ”det ursprungliga avsiktsmomentet”, det vill säga ordalydelsen då stadgarna skrevs. ”Fönster enligt vanligt språkbruk får dessutom rimligtvis avse fönster på väggar och inte på tak.” Juristen trycker också ytterligare på det faktum att i en tidigare årsredovisning beskrivits att samtliga fönster målats, men att takfönstren inte målades.

Men när det gäller det sistnämnda står ord mot ord. I styrelsens svar på medlemmarnas yttrande hävdas att det inte stämmer att takfönstren undantogs vid tidigare målning. Styrelsen framhåller också att vissa delar av fönsterkonstruktionen inte är specificerade i stadgarna och då har föreningen underhållit dessa delar. ”Det faktum att vi tolkar dessa upphängningsanordningar som föreningens ansvarsområde innebär därför inte att vi tolkar takfönster på annat sätt än fönster.” Kittning, menar styrelsen, nämns i samma mening som andra yttre underhållsåtgärder och bör därför inte likställas med fogmassa som finns på insidan.

Ska en styrelse ta på sig ansvar och kostnader för underhåll av sådant som enligt stadgarna ligger på den enskilda medlemmen för att tidigare styrelse gjort det felaktigt? Är det rimligt att medlemmar får stå för så stora kostnader som ett fönsterbyte innebär? Hur skulle du döma?

SÅ BEDÖMDE BOSTADSRÄTTSNÄMNDEN

Enligt föreningens stadgar har bostadsrättshavaren ansvar för underhåll av glas och bågar i fönster, men inte för yttersidorna av fönster. Föreningen svarar för målning av yttersidorna av fönster samt kittning.

Det görs inte någon skillnad på olika fönster i stadgarna. Därmed har bostadsrättshavarna ansvar även för takfönster.

Det står inte i stadgarna att bostadsrättshavaren har ansvar för gångjärn, öppningsbeslag eller utvändiga plåtarbeten. Föreningen har därför underhållsansvar för dessa delar. Bostadsrättsnämnden delar föreningens uppfattning att fogmassa mellan glas och båge inte kan jämställas med yttre kittning. Därmed har medlemmen ansvar för fogmassan.

Slutsats

Oavsett vad en byggnadsdel ursprungligen har varit är det den nuvarande användningen som styr ansvaret för underhållet. Alltså är ett fönster som tagits upp ur en fasad eller ett tak att betrakta som ett fönster och inte, som hävdades i det här fallet, en del av taket. Ofta avgörs ansvaret av var skadan eller bristen förekommer, om var gränsen går mellan yttre och inre skikt eller mellan ytskikt, mellanskikt och undre skikt i konstruktionen.

Det här är Bostadsrättsnämnden

  • Bostadsrättsnämnden är bildad av Bostadsrätterna och agerar oberoende.
  • Nämnden består av mycket erfarna bostadsrättsjurister.
  • Föreningar eller bostadsrättshavare kan vända sig till nämnden.
  • Nämnden lämnar utlåtande som baseras på skriftliga underlag.
  • Den som begär yttrandet betalar en avgift: 3 000 kronor som förening och 800 kronor som bostadsrättshavare.
  • Bostadsrättsnämnden har ingen muntlig rådgivning.
  • Föreningar som är medlemmar i Bostadsrätterna kan vända sig till styrelserådgivningen: 0775-200 100.
  • Läs mer på bostadsrattsnamnden.se

Skriv en kommentar

Mer som detta