Köp, sälj och bo i bostadsrätt: Att köpa bostadsrätt

Detta är den första delen i Bostadsrätternas köp- och säljskola Köp, sälj och bo i bostadsrätt.

1. Köpa i äldre förening

En bostadsrätt i en äldre förening köper du som regel av någon som redan är bostadsrättshavare. Men det kan också hända att du köper bostadsrätten av föreningen direkt. Detta kallas då för upplåtelse.

Då handlar det vanligtvis om en före detta hyreslägenhet som blivit ledig och som ombildas till bostadsrätt eller att föreningen skapat nya lägenheter på exempelvis vinden. Eller att du tänker köpa en nybyggd bostadsrätt.

Är du ute och söker bostad ska du titta på många lägenheter. Detta är det enda sättet att bygga upp en känsla för vad som är rätt pris. Priset är inget matematiskt framräknat belopp per kvadratmeter utan en känsla för hur mycket lägenheten kan vara värd. Denna känsla får du inte utan att titta på en stor mängd bostadsrätter.

Kom i god tid till visningen, helst innan den börjar. Då kan du innan visningen gå runt i de delar av fastigheten som går att komma åt och samla intryck om hur föreningen och huset verkar skötas. På det viset kan du också förbereda frågor som mäklaren förhoppningsvis kan svara på.

Hur vet jag om priset är rätt?

Priser på bostadsrätter är till skillnad från villapriser inte offentliga. Du kan således inte på något enkelt sätt ta reda på vad andra bostadsrätter sålts för. Frågar du styrelsen i föreningen får du sannolikt inte något svar. Självklart ska du inte betala för mycket.

Att jämföra priser per kvadratmeter utan genomsyn av föreningen ger ingen användbar information.

Vad betyder skillnaden i årsavgift mellan olika lägenheter? Ska du betala lika mycket för två identiskt lika lägenheter med olika årsavgifter?

Två identiskt lika objekt finns knappast utan alla värden måste nollställas för att få bra jämförelser. Det handlar om att hitta mixen mellan priset och avgiftsnivån. Detta kan du göra genom att lägga ihop månadsavgiften till föreningen med en tänkt räntekostnad om du skulle låna till hela priset. Du tar månadsavgiften och räknar om det till ett års avgifter.

Budgivning

Är det ett attraktivt objekt som säljs så kan du räkna med att det är mycket folk på visningen. Eventuell budgivning sker normalt någon dag efter visningen. Du hinner då kontrollera några grundläggande fakta om föreningen och prata med styrelsen. Försök motstå frestelsen att ge bud på visningen. Till detta har man i det här läget ett allt för magert underlag. Men du kan givetvis anmäla ditt intresse för lägenheten. Även om lägenheten är den bästa du sett så måste du undersöka objektet.

Vid budgivning ringer mäklaren runt och tar emot bud från olika spekulanter. Det behöver inte vara bud som ligger över det begärda priset utan kan mycket väl vara lägre bud. Allt beror på hur marknaden just då ser ut.

Det bästa för alla är en öppen budgivning. Detta gagnar både köpare och säljare. Säljaren kan nämligen heller aldrig veta om högsta bud vunnit eller om det är den budgivare som kan förse mäklaren med ett nytt försäljningsobjekt som blir anvisad som köpare.

Som köpare har du självklart ett bättre utgångsläge när efterfrågan är lite mer dämpad. Samtidigt ska du kanske själv sälja och får också lida av att marknaden är svag.

2. Köpa i ny förening

Det är skillnad att köpa bostadsrätt i en nyproducerad förening jämfört med att leta bostadsrätt på begagnade marknaden. Huset där bostadsrätten ska ligga finns inte.

Den du har kontakt med är inte någon ägare av bostadsrätten, utan föreningens ombud vilket normalt är ett byggföretag eller annat företag som exploaterar projektet.

Nya föreningar kommer ofta till genom att en bosparorganisation som till exempel Bostadsrätterna tar initiativet. Det kan också vara ett byggföretag som vill bygga. I nyproduktion kan du normalt inte förhandla om priserna. Dessa finns fastställda för hela föreningen och allt baseras på en helhet som inte går att förändra.

När du kommer i kontakt med ett nyproduktionsprojekt finns redan en styrelse i föreningen.

Den består av ett antal personer som har någon form av anknytning till den som driver projektet.

Genom regler i stadgarna sitter styrelsen kvar tills projektet är klart. Detta garanterar byggaren ett avgörande inflytande på projektet under byggtiden. Så småningom lämnar byggarstyrelsen föreningen. Detta brukar ske i samband med den stämma som kommer närmast efter att bygget är klart och alla lån är klara och utbetalda.

För projektet finns kalkyler framtagna. Alla uppgifter som lämnas om föreningens kommande ekonomi och verksamhet är baserade på kvalificerade antaganden, bland annat offerter om lån. Drift och skatter är uppskattningar som gjorts med hänsyn till den erfarenhet som finns om sådana kostnader. De som arbetar med projektet gör ofta flerårskalkyler på 10-11 år för att få en samlad bedömning av föreningens verksamhet. Ofta kräver också bankerna att man gör en sådan bedömning.

Det finns ett välutvecklat konsumentskydd uppbyggt kring nyproduktion av bostadsrätter. Detta har tillkommit för att skydda köparna från att förlora pengar. Systemet säkerställer att köparen får tillbaka sina pengar om projektet av n ågon anledning inte blir av eller om projektet blir mycket dyrare än beräknat och man hoppar av köpet. I konsumentskyddet finns också med garantier att någon, i första hand byggaren, köper eventuellt osålda bostadsrätter. På detta sätt får föreningen in alla insatser och avgifter så att konsumenterna inte drabbas av kostnadsökningar. Köpet av en nyproducerad bostadsrätt kan delas upp i ett antal steg. Du tecknar förhandsavtal, därefter bostadsrättsavtal och du tillträder. Vid alla dessa tre steg betalar du successivt delar av insatsen.

- Förhandsavtal (Varning för bokningsavtal)
- Bostadsrättsavtal
- Tillträde
- Besiktning av lägenheten
- med mera

3. Köpa vid ombildning

Genom olika regler i bostadsrättslagstiftningen är det möjligt för hyresgäster att ta över ”sina hus” genom att bilda bostadsrätt. Dessa regler innebär att man kan få förtursrätt om huset ska säljas. Men det har också mycket noggrant reglerats hur en ombildning ska gå till.

Det är många hyresgäster som köper sin lägenhet i samband med att huset ombildas från hyresrätt till bostadsrätt. Det finns en rad fördelar med att vara med i en ombildning till bostadsrätt. Fördelarna är långsiktiga och handlar mycket om ekonomi. Man får chansen att bo till självkostnad. Ju längre tid man bor kvar i sin lägenhet efter ett köp desto bättre blir boendekostnaden i förhållande till den tidigare boendesituationen som hyresgäst.

Bostadsrättsföreningar är duktiga på att ha kontrollen över sina driftkostnader vilka oftast är betydligt lägre än det som kan åstadkommas framför allt i de kommunala bestånden. Eftersom dessa är måttstocken för hyressättningen finns det mycket att vinna för hyresgäster att köpa sina hus.

För den som vill ha inflytande i sitt boende framstår skillnaden mellan hyresrätt och bostadsrätt som stor. Vill man vara aktiv och påverka sitt boende har man alla möjligheter som bostadsrättshavare.

Den förtursrätt hyresgäster har innebär att man först måste bilda en förening. Därefter registrerar man sitt intresse hos inskrivningsmyndigheten. Om fastigheten ska säljas, måste huset först erbjudas hyresgästerna. Tackar man nej har ägaren rätt att sälja till någon annan men får då inte sälja till bättre villkor än vad som erbjudits hyresgästerna. Självklart kan man inte tvinga någon att sälja sitt hus. Man kan inte heller tvinga fram bra villkor, utan de bestäms av ägaren.

På samma sätt som i nyproduktion finns det en hel del regler kring hur en ombildning till bostadsrätt ska få gå till. Ingen annan än den som är hyresgäst kan köpa bostadsrätten. Man kan således inte råka ut för att någon annan köper bostadsrätten medan man själv bor kvar som hyresgäst.

För att en av hyresgästerna bildad förening ska kunna köpa krävs att minst två tredjedelar av hyresgästerna på en föreningsstämma beslutar om ett köp. Bostadshyresgästerna måste också vara folkbokförda i fastigheten.

4. Köpa bostadsrätt på vind

Vindslägenheter anses attraktiva. De har en okonventionell planlösning och avviker i sin planering från allt vad normer heter. De betingar ofta höga priser.

Men att köpa vind kan innebära ett något större risktagande, även om det är en färdigställd vind. Att köpa en råvind är inte något som man som privatperson ska ge sig in i. För det krävs mycket goda kunskaper och att man är försedd med en stor portion riskkapital.

När man köper en färdiginredd vind är det ett par saker man bör titta särskilt noga på. En sådan punkt är hur avgifterna fördelas och hur stor andel av dessa som faller på vinden.

5. Pantsättning

Precis på samma sätt som man kan använda sin villa som säkerhet för lån är också bostadsrätten ett allmänt accepterat kreditobjekt.

Det finns inget inteckningssystem som för villor, men det hindrar inte att man kan belåna bostadsrätten vid köp och vid renoveringar. Ofta finner man att räntan för bostadsrätter är något högre. Detta anses inte bero på att bostadsrätten utgör en sämre säkerhet, utan på att handläggningen av kreditgivning till bostadsrätter är mer omständlig genom att den innehåller en del pappershantering. Många gånger kan man ändå få en ränta som liknar den för villor. Allt beror på vilken bank man vänder sig till och hur man uppfattas som kund.

6. Undersöka bostadsrätten

När du köper en bostadsrätt köper du två saker – nyttjanderätten och andelen i bostadsrättsföreningen.

Det gör att olika typer av fel kan komma fram och det är utifrån denna risk du bör undersöka objektet ingående för att bedöma om det kommer att bli en bra investering.

Besiktiga lägenheten
En köpare av bostadsrätt bör precis som en villaköpare göra en besiktning av objektet. Med objektet menas föreningen och lägenhetens fysiska egenskaper.

Gå runt i huset
Kräv att få tillgång till alla utrymmen. Är huset välvårdat? Verkar det finnas en omtanke om huset? Gå i källaren. Gå ut på gården. Ta trappan i stället för att åka hiss. Försök komma upp på vinden. Finns rostfläckar på rör? Läcker taket på vinden? Flagnar färgen på väggarna i trapphuset?

Sparar sig helt enkelt föreningen till låga avgifter genom bristfälligt underhåll? Då kommer notan garanterat senare.

Kontrollera ytan
Som köpare bör du kontrollera ytan innan köp. Du får använda de källor som finns tillgängliga. Är du mycket angelägen om att den uppgivna ytan är korrekt kan du anlita särskilda firmor som gör ytuppmätningar. Ytuppgiften kan basera sig på gamla sätt att beräkna ytan.

Gå igenom checklistan
Checklistan håller reda på alla viktiga saker du behöver gå genom.

Titta på olika dokument
Alla bostadsrättsföreningar har stadgar som i detalj reglerar just den föreningens verksamhet. Bäst är att beställa stadgarna från Bolagsverket. Det är endast den registrerade versionen som gäller.

7. Analys av föreningens ekonomi

En bostadsrättsförenings ekonomi fungerar på ett enkelt sätt.

Föreningen har kostnader för drift och skötsel, underhåll, reparation, skatter och räntor. Föreningen har intäkter från medlemmar, och kanske från uthyrda bostäder, lokaler och mobilmaster.

Jämför först alla kostnader med de intäkter som inte är avgifter från medlemmarna. Då vet du vilket belopp som saknas för att få föreningens ekonomi att gå ihop. Detta belopp måste medlemmarna skjuta till i form av årsavgifter. Ju lägre kostnader och högre övriga intäkter föreningen har desto lägre blir avgifterna.

Detta är en av poängerna med bostadsrätt.

Man bor till självkostnad. Varje sparad krona innebär också mindre kostnader för dig som medlem. Det är viktigt när du letar efter en bostadsrätt att försöka se igenom årsredovisningarna och göra någon form av antagande beträffande avgifterna de kommande åren.

Lämpligen ser du först på de kostnader som brukar vara de högsta. Dit hör räntor, skatter, underhåll och uppvärmning.

(Utdrag ur boken Välja bostadsrätt - köpa - bo - sälja, av Göran Olsson, SBC. Publicering sker med tillstånd av Byggtjänst förlag.)

Mer som detta