Svårt att nivåjustera hyran för bostadshyresrätt

17 apr 2013 | Har föreningen ett antal bostadshyresrätter? Tycker styrelsen att hyran är för låg jämfört med andra hyresrätter och vill höja den? Att få till stånd en nivåjustering är en process som kräver en hel del arbete.

Vanligtvis kan en bostadsrättsförening höja i nivå med andra hyresvärdar, i regel en gång per år. Hyran fastställs då tillsammans med Hyresgästföreningen, om föreningen har minst tre hyresrätter och en förhandlingsordning, det vill säga ett avtal mellan föreningen och Hyresgästföreningen om att de ska förhandla med varandra. I annat fall överenskommer hyresgäst och förening själva om ny hyra.

Det är inte helt ovanligt att bostadsrättsföreningar missar att förhandla om den årliga höjningen och därmed går miste om en intäkt som är tänkt att bekosta bland annat löpande kostnader och underhåll av hyresrätterna. En förening kan också missa att omförhandla hyran i samband med en standardhöjande renovering i fastigheten, såsom stambyte med nytt badrum och kök.

Andra föreningar har uppfattningen att deras hyror är för låga när de hör vilka andra hyresnivåer som finns. Men att jämföra hyror är en komplicerad fråga där en rad olika faktorer måste tas in för att komma fram till vad som är en rimlig hyra. I exemplen med bostadsrätts föreningar som missat den årliga hyresökningen eller som missat att förhandla om hyran i samband med en ombyggnation, är det bästa rådet att just inleda en förhandling.

Som tidigare nämnts sker detta med Hyresgästföreningen eller hyresgäst om förhandlingsordning saknas. Föreningen skriver då till den berörda parten, presenterar sitt förhandlingskrav och kallar till ett möte. Vid förhandlingen får föreningen helt enkelt motivera varför den vill höja hyran och höra om motparten är beredd att acceptera de missade höjningarna. En högre hyresnivå kan i dessa fall inte gälla retroaktivt, det går alltså inte att kräva att hyresgästerna ska betala en klumpsumma för fem års missade hyreshöjningar.

Kommer parterna inte överens återstår för föreningen att gå till hyresnämnden och där argumentera för sina krav. Samma hantering gäller om föreningen anser att hyran generellt är för låg. Däremot är det en mer omfattande fråga än att bara säga att hyran är för låg och hyresnämnden nöjer sig inte med att få höra att hyran i andra hus är högre. Föreningen måste presentera ett jämförelsematerial med flera exempel på motsvarande lägenheter.

Dessa lägenheter bör ha motsvarande byggnadsår, samma ombyggnadsår med liknande åtgärder och vara nästintill i samma storlek både vad gäller antal rum och kvadratmeter. En fotodokumentation av andra lägenheter är också att rekommendera. Ibland händer det att hyresnämnden gör en besiktning på plats, både i fastighetsägarens lägenhet samt andra lägenheter som denne eller hyresgästens ombud hänvisar till. Om jämförelsematerialet inte accepteras av hyresnämnden kan den komma att göra en skälighetsbedömning av hyresnivån.

För denna typ av processer kan föreningen lämpligen anlita en fastighetsjurist. Kostnaden att anlita en jurist är hög, något som styrelsen bör ta med i beräkningen innan de väljer att få hyran prövad.

Skriv en kommentar

Mer som detta