Så gör ni rätt avskrivningar i årsredovisningen

07 okt 2011 | Hur höga avgifter ska föreningen ta ut av de boende? Här finns inga lagar och regler som styr. För att få kontroll på det behöver ni i stället ha koll på er redovisning. En central fråga är avskrivningarna.

I årsredovisningens resultatredovisning svarar i princip alla kostnader direkt mot utgifter som man har haft under året – med undantag för en post: avskrivningarna. Därför är det naturligt att mycket fokus ligger just på denna post. Den goda tanken bakom avskrivningar är att fördela kostnaden för större utgifter över de år som resursen förbrukas. I ett åkeriföretag köper man till exempel en lastbil för en miljon kronor och säljer den efter åtta år. Om de då får 200 000 kronor för bilen blir den årliga kostnaden som de belastar resultaträkningen med 100 000 kronor – det vill säga den skrivs av med 100 000 årligen i åtta år. Samma princip bör vägleda bostadsrättsföreningen för att få en rättvisande bild av ekonomin. Investeringar i form av takomläggningar, stambyten, trapphusmåleri etcetera – inköp som ”förblir till nytta och finns i föreningens ägo” bör skrivas av i den takt som resursen förbrukas. Men hur är det då med ”anskaffningskostnaden” – det föreningen betalade för att köpa huset – minskar den verkligen i värde? Blir huset mer och mer ”värdelöst” när åren går?

Det redovisningsmässiga problemet med ett bostadsrättsföreningshus är att det till skillnad mot lastbilen ovan aldrig kommer att säljas, eller rivas och byggas på nytt. Föreningens syfte är ju att ”utan begränsning i tiden” – det vill säga i evighet – låta huset stå i gott skick. Därför går det egentligen inte att säga vad huset betingar för pris eller nyttjandetid. All erfarenhet och sunt förnuft talar för att föreningar underhåller sina hus så att medlemmarna vill bo kvar – därför sjunker det inte i värde. Det är sannolikt därför som taxeringsvärdena på hus över tiden enbart går åt ett håll. Då bör man rimligtvis inte skriva av fastighetens grundvärde.

Bostadsrätternas slutsats är att man ska skriva av alla varaktiga investeringar och utbyteskostnader baserat på hur länge de kommer att användas i föreningens tjänst. Men varaktiga värden – till exempel anskaffningskostnaden för huset och marken – ska normalt inte skrivas av. Då finns också goda möjligheter att skapa både en resultat- och balansräkning som visar hur resurserna förbrukas och som ger rättvisande värden på föreningens tillgångar. Men som vanligt finns det också en annan sida av frågan. Avskrivningarna, som alltså inte svarar mot några kostnader under året, bidrar också till att föreningens likviditet – dess kassa – växer till. Och det ska erkännas att trots alla ekonomiska teorier så är det enklare att sitta i styrelsen och hantera ekonomin om banksaldot sakta växer. Det kan vara skönt att slippa gå till banken varje gång något ska göras i huset. En pragmatisk inställning i avskrivningsfrågan underlättar också kontakterna inom föreningen och relationerna till bokförare och revisorer.

Varför protesterar revisorn?

Tyvärr är avskrivningsfrågan fortfarande kontroversiell bland vissa ekonomer. De menar att också köpeskillingen ska skrivas av under 50–200 år (motsvarande 2–0,5 procent årligen) som man oftast gör med kommersiella fastigheter. Alla hus ska skrivas av lika oavsett hur de underhålls, säger de. Dessutom ingår inte tillgångar som har en obegränsad nyttjandeperiod, av det ena eller andra skälet, i revisorernas normala verksamhet. Därför har många svårt att ta till sig denna fråga. Därutöver är det många som uppenbarligen läser lagen slarvigt och hävdar att det är ”olagligt” att avstå från att skriva av vissa värden. Då är det upplagt för meningsskiljaktigheter.

Hur byter man redovisningsprincip?

Det är alltid styrelsen som har ansvaret för vad årsredovisningen innehåller. Därför berättar man för sin redovisningsekonom att föreningen avser att byta princip i detta avseende. I årsredovisningen redovisas i en särskild not – men gärna också i förvaltningsberättelsen: ”Förutom fastighetens anskaffningsvärde skriver föreningen av befintliga anläggningstillgångar och tillkommande investeringar samt återanskaffningar baserat på nyttjandetid.” Man bör inte söka återskapa redovisningen som ”om vi hade gjort detta tidigare hade följande hänt”, utan utgå från redovisade värden. Annars skapas sannolikt fler problem än dem som ska lösas. Men därefter har ni lagt grunden för en mer trovärdig årsredovisning.

Vad blir det för skillnad på resultatet?

Det beror på vilken fas föreningen är i – är föreningen ny och inte gör några större byggåtgärder, är frågan av stor betydelse. Har man en äldre fastighet som köptes billigt är frågan mindre het. Om man både skriver av anskaffningskostnaden och renoveringsåtgärder så överskattar man sannolikt kostnaderna, och det blir nästintill omöjligt att avläsa verkligheten i årsredovisningen. Om man skriver av ”för mycket”, det vill säga man redovisar större kostnader än vad föreningen har, beror resultatet på hur höga avgifter föreningen tar ut.
Den mer ovanliga situationen i det fallet är att föreningen tar ut så höga avgifter att resultatet, trots höga avskrivningar, visar plus. Det innebär att föreningens tillgångar växer över tid – det kan också beskrivas som att dagens boende betalar för mycket; de bygger upp kapital som bara framtida boende kan använda. Vanligare är att föreningen i stället tar ut för låga avgifter så att resultatet blir för negativt – ofta med motiveringen att kassan trots allt växer. Det innebär att föreningen redovisningsmässigt blir allt fattigare – samtidigt som man oftast i verkligheten, när man beaktar husets värdetillväxt, trots allt blir rikare. Men redovisningen förlorar då sitt värde, den ger inte längre en rättvisande bild av föreningens verksamhet.

Kommentarer

Jag skulle vilja få en kommentar till följande tankegång.
Vår förening bildades för ca 15 år sedan. Köpet av fastigheten finansierades genom medlemmarnas kontantinsatser och genom lån (varav en del nu har ersatts av ytterligare kapitaltillskott). Vi har hittills skrivit av ca 5% av byggnadernas ursprungliga värde och vi funderar nu på att öka avskrivningstakten så att allt blir avskrivet på 100 år. Vi har naturligtvis inte för avsikt att bygga upp ett nytt kapital, lika stort som det ursprungliga värdet, men kommer att planera för ett långsiktigt underhållsbehov "i evighet".

Vad är det som hindrar att man i årsredovisningen gör en separat kalkyl över avskrivningarna på byggnadernas ursprungliga värde, och räknar med att medlemmarnas ursprungliga insats förlorar i värde i samma takt. Dvs efter 100 år skulle det ursprungliga kapitalet vara förbrukat och byggnaderna vara helt avskrivna. Ingen del av årsavgiften skulle behöva användas för dessa avskrivningar.

För att vi då, efter 100 år, fortfarande skall ha en bra förening med bra hus behöver vi fortlöpande få in nytt kapital av de som under tiden är medlemmar i föreningen, kapital som i sin tur skrivs av, på relativt kort tid (50 år?).

Jag inser att det skulle vara ett pedagogiskt problem att förklara att insatskapitalet "går förlorat" med denna redovisningsprincip, men det skulle vara ett sätt att slippa den irriterande diskussionen om avskrivningarnas roll. Byggnadernas verkliga värde blir en dold tillgång, som bara syns i taxeringsvärdet.

Er klargörande artikel om avskrivningar i bostadsrättsföreningar gjorde mig väldigt glad. Orsaken är att jag själv kommit till samma slutsats när jag som kassör byggde upp den ekonomiska redovisningen i en större bostadsrättsförening i Stockholm.

Vi underhöll huset så att dess värde snarare ökade än minskade, och underhållsinvesteringarna lade vi upp som investeringar som skrevs av under en konservativt uppskattad livslängd, det gäller t ex omläggning av tak, byte av v&v stammar, byte av elstammar, omläggningar av gårdar och fasadrenovering. Samtidigt hade vi minimala avskrivningar på anskaffningskostnaden för huset, eftersom vi inte kunde se att dessa avskrivningar representerade några verkliga kostnader, varken nutida eller i framtida. Ambitionen var att ge medlemmarna en rättvisande bild av föreningens årliga resultat.

Efter att jag, p g a tidsbrist, lämnade styrelsen, har den nya styrelsen ansett att avskrivningen på huset är för låg, eftersom det blir "orimligt" många år om man räknar om det till avskrivningstid. Man har även jämfört med missbruket av progressiva avskrivningar i nybildade föreningar.

Eftersom jag är litet känslig för kritik, åtminstone när jag tycker att jag har rätt, har jag kontaktat bokföringsnämnden för att fråga om vilka kostnader som avskrivningen på huset är tänkta att
representera, mot bakgrund att vi bokför kostnaderna för långsiktigt underhåll genom att skriva av dessa projekt över dess livslängd enligt ovan. Men jag fick inget svar, utan endast en papegojliknande upprepning av BFN's rekommendationer och "god redovisningssed".

Tack Bostadsrätterna. Ni är de enda som försöker reda ut begreppen.

Hej,

Tack för en bra artikel.

Förstår jag det rätt att vår BRF kan byta redovisningsprincip till att sluta att skriva av fastigheten och enbart skriva av gjorda förbättringsinvesteringar (nytt tak, mm)? Är det enda kravet att de kvarvarande avskrivningarna är linjära?

Hälsningar
Jacob Mannheimer
Brf Karl XII i Lund

Skriv en kommentar

Mer som detta