Differentierad insatshöjning krånglar till det i längden

31 jan 2014 | Insatshöjning innebär att medlemmarna tar över föreningens lån och därmed kan utnyttja skattereduktionen för räntekostnaderna, vilket då ger lägre boendekostnad. Det kan ibland vara svårt att få med sig alla. Då är det lockande att i stället göra en differentierad insatshöjning, men rekommendationen från Bostadsrätterna är att avstå från en sådan.

Många ställer frågor kring så kallat differentierad insatshöjning (även kallat kapitaltillskott), det vill säga medlemmarna kan välja hur mycket eller lite de vill gå in med som insatshöjning. Konsekvensen av detta blir att man söker dela föreningens verksamhet, och avgifter i en drift och en kapitalandel och man kommer att ändra de ursprungliga ägarandelarna i föreningen

Metoden går att genomföra, men vi avråder bestämt från detta av flera olika skäl.

Mot denna metod så föreslår vi istället att föreningen ska fatta beslut om en likformig insatshöjning där medlemmarnas andelstal tas som utgångspunkt. Vill eller kan någon därefter inte betala in den aktuella summan så kan föreningen och aktuella medlemmar komma överens om att bevilja dessa anstånd med inbetalning av insatshöjningen - därmed uppnås samma syften som i fallet differentieradinsatshöjning.

Men många frågar sig vad det blir för slags problem med dessa differentierade tillskott. Här följer några exempel.

Det vanligaste problemet handlar nog om att ”gamla papper” försvinner, det vill säga det finns ingen relevant dokumentation om vad som överenskommits eller dokumentation försvinner om vad som gjorts. Minne finns kanske kvar hos somliga i föreningen men efter tio år, eller numera kanske efter sju år städas föreningens arkiv och snart finns föga dokumentation om hur och vad som hänt inom föreningen.

Så blir det dags att åter göra en insatshöjning, till exempel i anslutning till en större underhållsåtgärd. Eller kanske blir det aktuellt med en insatsåterbetalning när ekonomin förbättrats. Hur beräknar man då den om man endast har ”halv dokumentation” kvar? Även med aktuell dokumentation blir det då sannolikt svårt att härleda och beräkna.

Det blir även svårt med att skilja mellan ”gammalt” kapital och nytt kapital, det krävs för att kunna leva med de skilda andelstalen. Föreningen behöver t ex köpa en ny värmeanläggning som radikalt sänker värmekostnaderna, man tar dels kapital ur föreningens kassa, dels tar upp nya lån. Men hur ska då förtjänsten av den nya anläggningen fördelas?

När någon flyttar ska föreningen årligen ange insatshöjningarna under åren och fördelas med bas från då aktuella andelstal. Föreningen har amorterat på lån, både före och efter det differentierade tillskottet. Hur tänker du dig att de, på ett någorlunda korrekt sätt, ska ange gjorda tillskott? Insatshöjningarna genom amorteringar har kanske möjliggjorts genom överskott som uppkommit genom överskott i kapital och drift, men sannolikt i olika proportioner. Det går att lösa men är ack så komplicerat.

Enligt nya mäklarlagen ska alltid flera andelstal anges i den objektsbeskrivningen om de tillämpas. Idag har mäklarna svårt att förstå och förklara vad som menas med två andelstal (vilket är vanligt, ett för kostnadsfördelning och ett för ägarandel) men ska de, efter en differentierad insats, då också ange tre andelstal? Ägarandel, driftskostnadsfördelning och kapitalkostnadsfördelning. Och ska dessa andelstal förändras/räknas om i anslutning till att föreningen (efter insatshöjningen) därefter gör en amortering eller tar upp ett nytt föreningslån? Enligt vilka principer ska dessa kapitalkostnader fördelas och påverka andelstalen? Gäller talen enbart per en viss tidpunkt?  Här är det oklart hur de föreningar som tidigare gjort differentierade höjningar gjort. Sannolikt blundar de för problemet, men håller detta i längden?

Vi har också andra, kanske mer banala, exempel där vissa har byggt balkonger eller bytt dörrar eller fönster med föreningens medel, andra har skjutit till pengar för att få dem byggda utanför sin lägenhet. Inget kontroversiellt när det gjordes, men vem ska senare betala underhållskostnaderna när hälften har betalt andra inte.

Som regel finns det en viss generositet mellan medlemmarna under de första åren då åtminstone flertalet minns vad som ligger bakom denna typ av åtgärder, men när minne och dokumentation försvinner då tenderar man vara mindre generös.

Styrelserådgivarna på Bostadsrätterna förvånas ständigt över hur man i vissa föreningar, eller rättare sagt vissa medlemmar i vissa föreningar söker ”rättvisa” in till sista decimalen på kronan, och då uppstår konflikter. Därför är det viktigt att söka eliminera de ”vassa hörnen” i föreningens administration och levnad. Differentierade insatshöjningar är definitivt en sådan konfliktunge.

Till detta kan det också komma mer psykologiska problem som kan kopplas till differentierade höjningar; delar man inte upp föreningen i ett A- och ett B-lag, de rika som bidragit mer och fattiglapparna som åker snålskjuts på de rikas generositet?

Det ligger nära till hands att betrakta de differentierade insatshöjningarna som separata och traditionella lån från respektive medlem. Men då försvinner också rimligtvis de fördelar som en äkta insatshöjning ger, eller rättare sagt insatshöjning medför, till exempel att tillgodoräkna sig slantarna i samband med en flytt.

I aktiebolag är det inte ovanligt att man gör olika typer av riktade nyemissioner och kapitaltillskott. Men i dessa organisationer så är ”återbäringen” entydig och enkel i form av kronor och ören. Andra typer av återbäringar, kopplat till ägandet, är främmande för dessa bolag.

Men i bostadsrättsföreningar så har vi ytterligare former av ”återbäring”, både i form av ett gott boende och låga avgifter. Orsaken till att det är så svårt att rubba de grundläggande förutsättningarna för föreningens verksamhet genom olikformade insatshöjningar handlar sannolikt om att föreningens ”mervärde” är väsentligt mer mångfacetterad än aktiebolagets.  

Visst är det tråkigt att behöva säga nej till en i grunden så positiv åtgärd som ni avser att göra – att under frivillighetens stjärna minska boendekostnaderna för dem som så önskar.

Den finns egentligen bara ett problem med den normala insatshöjningen. För att kunna genomföras krävs att de som önskar och beviljas anstånd med kontantinbetalningen – faktiskt accepterar att föreningen medger att lån förs över till individerna och insatsen de facto höjs för dennes lägenhet. Den har också en psykologisk svaghet; tvärs mot den differentierade modellen krävs här action och mer pappersarbete visavi dem som är emot än dem som är för. Men det är knappast något allvarligare arbete eller ingrepp i föreningens grundstruktur än att det bör kunna tålas.

Kommentarer

Hej!

Denna artikel har legat ute i några år. Här samlas diverse argument för varför frivilligt kapitaltillskott/differentierad insatshöjning är en dålig idé.
Jag tycker i stället att det är flera av exemplen som är dåliga och därför kommenterar jag några av dem här nedanför.
Kan tillägga att jag bor i en förening som för snart tio år sedan öppnade för frivilligt kapitaltillskott, vilket en stor del av medlemmarna idag har gjort.
Inga av de problem som radas upp i artikeln har hittills visat sig.

Gamla papper försvinner.
Från vilken tidsålder härrör den här erfarenheten? Den måste vara åtminstone 20 år gammal.
Idag finns rimligen både andelstalen och grunderna för dem i åtskilliga kopior och backuper, både på papper och digitalt.

Ny insatshöjning eller återbetalning.
Återbetalning låter långsökt, i vilket sammanhang skulle en sådan kunna bli aktuell? Svårt att se varför en förening skulle bygga upp sådana överskott, det borde kunna balanseras genom att hålla nere avgifterna.
Eller menar artikelförfattaren att insatshöjningen är ett lån från medlemmen till föreningen? Detta är inte fallet. Insatsen är ett kapitaltillskott som används för att engångsamortera – helt eller delvis – medlemmens del av den gemensamma belåningen.
Om en ny insatshöjning skulle bli aktuell, exempelvis för att finansiera en renovering, så görs den lämpligen med driftandelstalet som grund.

"Gammalt" och nytt kapital.
Se ovan. Om ett nytt lån behöver tas upp så är det enda rimliga att hålla en sådan belåning skild från den skuldsättning som är öppen för frivilligt kapitaltillskott.
"Förtjänsten" av en ny värmeanläggning uppkommer på driftssidan och gynnar alla. Det påverkas inte av om kapitaltillskott gjorts eller ej.

När någon flyttar.
Javisst, detta blir lite mer komplicerat än utan frivilligt kapitaltillskott. Jag utgår från att det här exemplet handlar om en avflyttad medlems samlade kapitaltillskott, för beräkning av omkostnadsbelopp i samband med reavinstbeskattning.
Man får lägga samman tre summor: Andel av löpande amorteringar före kapitaltillskottet, själva kapitaltillskottet samt eventuell andel av löpande amorteringar efter kapitaltillskottet. Tre beräkningar i stället för en – hur svårt kan det vara?
Föreningen kan dock inte använda överskott på driftssidan för att göra löpande amorteringar – eller amorteringar över huvud taget – vilket antyds i det här exemplet. Sådana amorteringar slår orättvist i en förening där vissa, men inte alla, medlemmar betalat av sin andel av den gemensamma skuldsättningen med egna pengar.

Tre andelstal?
Det här är den enda punkt där jag tycker att artikeln lyfter fram något som möjligen kan vara ett reellt problem. Har dock själv ingen erfarenhet av detta. Min enda synpunkt är att det andelstal som bäst avspeglar en viss lägenhets andel av föreningen är andelstalet för beräkning av driftskostnader. Detta borde vara "grundläggande andelstal". Vet dock inte hur detta stämmer överens med lagstiftningen.

Skriv en kommentar

Mer som detta