Bostadsrättsföreningen som hyresvärd i kristider

03 apr 2020 | Omfattande kriser i samhället får nästan alltid stora konsekvenser för många olika branscher. Så även denna gång då åtgärder för att begränsa smittspridning av coronaviruset covid-19 slår hårt mot många företagare. Detta får även bostadsrättsföreningar som har hyreslokaler känna av. Vilket ansvar har då föreningen som hyresvärd? Bostadsrätterna ger svar.

De restriktioner som regeringen successivt infört med anledning av smittspridning av coronaviruset covid-19 innebär stora utmaningar för många branscher vilket även gäller lokalhyresgäster till bostadsrättsföreningar såsom restauranger, butiker och andra småföretagare. Regeringen vill försöka minska effekterna för samhället och företagandet genom olika typer av åtgärder. Här kan ni läsa mer om Krispaket för svenska småföretag.

En förfrågan som flera föreningar har fått är att hyresgästen vill ha nedsättning av hyran eftersom verksamheten har gått ner kraftigt eller till och med upphört. Generellt gäller för rätt till nedsättning av hyran att det ”föreligger hyresrättsligt hinder eller men i nyttjanderätten” som det heter, det vill säga att hyresgästen inte kan använda lokalen som det var tänkt. Det kan exempelvis vara brister i ventilation, vattentillförsel eller värmehållning, vilket det alltså inte handlar om här.

Föreningen kan givetvis på frivillig basis göra eftergifter för att underlätta för lokalhyresgäster, inte minst småföretagare som har det svårt. I första hand är det nog klokt att hänvisa hyresgästen att ta kontakt med sin organisation för att ta reda på vilket stöd det finns att få från bland annat staten. På verksamt.se finns information om vilka tillfälliga ändringar i lagar och regler som kan vara bra att känna till. Sprid gärna informationen till era lokalhyresgäster så att de känner till vilka stöd som finns att få under coronakrisen.

En annan fråga är om hyresgästen kan hävda att Force majeure föreligger? En bedömning måste naturligtvis göras utifrån vad som står i avtalet och övriga omständigheter i det enskilda fallet men generellt sett är bedömningen i dagsläget att det inte går att undgå förpliktelsen att betala hyra med hänvisning till Covid-19, vilket en del lokalhyresgäster hävdar. Hyresvärden å andra sidan kan förmodligen med åberopande av force majeure (under förutsättning att det finns en sådan klausul i avtalet) slippa betala skadestånd till hyresgäster på grund av myndighetsbeslut att stänga ner exempelvis en galleria för att minska smittspridning.

Vi rekommenderar också att ni har förståelse för, och ett utökat tålamod med, den stress som era hyresgäster känner i den aktuella situationen. Detta gäller inte minst småföretagare som snabbt kan komma i ett svårt läge. Givetvis är det upp till varje förening att själv bedöma vilka kortsiktiga uppoffringar ni är beredda att göra och klarar av. Men vi vill understryka att det inte finns några juridiska skyldigheter att ändra villkoren för uthyrningen.

Samtidigt gäller det för föreningen att som hyresvärd agera snabbt för att undvika förluster ifall företaget som hyr lokalen går i konkurs, eftersom hyresfordran i en konkurs är oprioriterad. Det innebär att det blir svårare att få betalt.  Om inte hyran betalas  innan konkursutbrottet ska en uppsägning omedelbart göras, likaså om säkerhet för hyran inte ställs.

Konkursboet bör sen uppmanas att återlämna lokalen till föreningen. Efter en sådan uppmaning svarar konkursboet för hyran och den fordran får då en bättre rätt.

Ett sätt för föreningen att underlätta för lokalhyresgäster är att erbjuda månadsvis betalning av hyran istället för kvartalsvis betalning som är vanligt.

Regeringen har beslutat om ett hyresstödpaket på 5 miljarder kronor till lokalhyresgäster inom vissa branscher (se lista här), där staten står för halva kostnaden för hyresnedsättningen. Stödet innebär att den hyresvärd som sänkt den fasta hyran (gäller alltså inte omsättningshyra) för hyresgäster under perioden 1 april till 30 juni i dessa utsatta branscher kommer att kunna söka stöd för att kompensera en del av nedsättningen. Kompensationen ges med maximalt 50 procent av den nedsatta fasta hyran, dock maximalt 25 procent av den ursprungliga fasta hyran.

Kompensationen söks av hyresvärden i efterhand via länsstyrelserna. Hyresvärdar måste dock skicka in sina ansökningar till länsstyrelsen senast den 31 augusti 2020. Läs mer om vad det innebär här, och ansök på Boverkets webbplats.

Rev 2020-07-01

Kommentarer

Hej, kan anstånd med t ex halva hyran, vara ett sätt att hantera?
T ex att hyresgästen får 50% hyra under andra kvartalet, men att det ska återbetalas så snart marknaden återhämtar sig?
Om hyreskostnaden försätter en småföretagare i konkurs mister ju föreningen hela intäkten, och marknaden just nu är sådan att ingen ny hyresgäst lär tillkomma under överskådlig tid. Mvh/Gunnar

Skriv en kommentar

Mer som detta