Tänk till kring lokalhyran

04 sep 2017 | För lokaler är det marknadshyror som gäller. Det är den hyra som lokalen vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden, i första hand med utgångspunkt i en jämförelse med hyran för liknande lokaler på orten. En omprövning av hyresvillkoren på föreningens initiativ kräver noggrann planering.

Utöver att ha tillräckligt  med kunskap för att bedöma vad som är rätt lokalhyra krävs också att hyresvärden kan skriva kontrakt och vet vad som gäller när hyresgästen ska sägas upp. Det ställs mycket stränga krav på vad en uppsägning ska innehålla om föreningen vill justera hyran. Felaktiga uppsägningar innebär att uppsägningen är ogiltig och att hyreskontraktet blir förlängt utan möjlighet att ta ut ny hyra.

Till skillnad från bostadshyresgäster har en lokalhyresgäst inget direkt besittningsskydd. I stället är skyddet uppbyggt på rätten att få skadestånd. Om föreningen säger upp hyresgästen och begär en hyra som överstiger marknadshyran kan föreningen bli skadeståndsskyldig.

Gör föreningen fel bedömning riskerar den därför att stå utan hyresgäst och dessutom få betala ett stort skadestånd. Det är viktigt att hyreskontraktet sägs upp i rätt tid. Det är mycket vanligt att lokalhyreskontrakt har kontraktsperioder som löper till den 1 oktober.

Eftersom ett lokalhyreskontrakt normalt alltid – oavsett vad som sägs i kontraktet – ska sägas upp minst nio månader före hyrestidens utgång, måste uppsägning i de allra flesta fall ske senast den 31 december. Redan i uppsägningen ska villkorsändringarna framgå samt vilken ny hyra föreningen begär. En omprövning av hyresvillkoren som föreningen tar initiativ till kräver alltså planering. Styrelsen behöver inhämta hjälp för att bedöma rätt hyresnivå och i allmänhet också ta hjälp med att formulera uppsägningens innehåll.

Dessutom måste uppsägningen delges lokalhyresgästen innan uppsägningstiden börjar löpa. Annars är det för sent och föreningen får vänta till nästa möjlighet dyker upp. Ofta betyder lokalhyrorna  mycket för en förenings ekonomi. Det är därför viktigt att styrelsen i god tid planerar hyresförhandlingen.

Ett annat skäl till att vara ute i god tid är att uppgifterna om vem som är hyresgäst kan vara felaktiga.

Det är viktigt att uppsägningen riktas mot den som är hyresgäst; om det är ett gammalt hyreskontrakt kan hyresgästen ha bytts ut utan att detta har korrigerats i kontraktet.

De flesta lokalhyresavtal har någon form av klausul som gör att hyran automatiskt justeras på grund av inflation eller fastighetsskatt.

För att ett hyreskontrakt ska kunna innehålla sådana bestämmelser måste avtalet vara minst treårigt. Det innebär att den första hyresperioden, och de förlängningstider som avtalet löper med, ska vara på minst tre år.

Ett lokalhyresförhållande kan vara momsregistrerat. Förutsättningen för detta är att föreningen har momsregistrerat sig som företag och att det konkreta hyresförhållandet är momsregistrerat. Vid en sådan momsregistrering kan föreningen göra avdrag för ingående moms.

Hur stor andel som får dras av är i princip beroende av hur stor andel den aktuella lokalens yta är av den totala ytan i fastigheten. Momsen proportioneras med hänsyn till detta.

Vid större arbeten i huset kan momsavdraget vara värdefullt. I den normala förvaltningen däremot, betyder inte avdraget så mycket. Är föreningen momspliktig måste momsen redovisas, vilket innebär ett visst merarbete.

Frågorna kring hyresavtal är oftast så komplicerade att föreningarna inte bör hantera dem på egen hand. Risken för rättsförluster är alltför stor.

Tänk på att:

  • Vara noga med att ange vem som är hyresgäst. Finns det osäkerhet kring hyresgästens  betalningsförmåga ska man begära en deposition eller bankgaranti som säkerhet. Denna garanti bör uppgå till motsvarande minst sex månaders hyra.
  • Noga ange vad lokalen ska användas till. Det räcker inte med ”affär” utan ange mer exakt, till exempel ”tobaksaffär”.
  • Om hyran ska justeras med index och andra faktorer, såsom fastighetsskatt, ska avtalet vara på minst tre år.
  • Det är viktigt att hyresgästen även svarar för det inre underhållet.
  • Se till att ytan är korrekt angiven.
  • Ta en kreditupplysning på hyresgästen.

Skriv en kommentar

Mer som detta