Styrelsens ansvar för att utreda störningar

25 sep 2012 | Som styrelseledamot är det inte alltid lätt att samla mod och ringa på någon dörr därför att någon klagat på grannens leverne. Det är obehagligt och vi vet att det är ytterst subjektivt vad man uppfattar som störande. Vid störningar behöver styrelsen agera, vilket några rättsfall genom åren visar.

I alla flerfamiljshus hör de boende sina grannar och den som inte kan tolerera detta behöver nog överväga att flytta till ett eget hus. Som vanligt är dock ingenting svart eller vitt.  Känsligheten hos grannarna varierar liksom förståelsen för att man måste visa hänsyn.

Bostadsrättsföreningarna har försetts med verktyg som ska användas för att hantera uppenbara missförhållanden såsom svåra störningar. Verktygen liknar i hög grad de som finns för hyresrätter och det är naturligt eftersom problemställningarna är likartade. Men genom att vi alla är olika känsliga och uppfattar saker och ting på olika sätt gör att det inte är självklart hur verktygen ska användas.

Den yttersta konsekvensen av en allvarlig störning är att bostadsrätten sägs upp, bostadsrättshavaren tvingas flytta och bostadsrätten tvångsförsäljs. Men att bevisa att störningarna är så allvarliga att de innebär en uppsägning är svårt.

Styrelsen får ofta erfara att klagomålen har olika svårighetsgrader. Festande är mer uppenbart en störning än stegljud. Och just stegljud kan vara svåra att komma tillrätta med. I samband med att bostadsrättshavaren renoverar lägenheten är det många gamla golv som rivs upp. Det kanske ligger plastmattor eller heltäckande mattor på golven som har haft en ljuddämpande funktion. När trägolvet tas fram uppstår ljudproblem och klagomålen börjar komma.

Det finns två sätt att åtgärda problemen. Antingen sänks taken hos lägenheten under eller så justeras golvbeläggningen. Men kan styrelsen driva denna fråga? Här är rättsläget oklart. Medlemmen har rätt att ändra i sin lägenhet och ännu har ingen lyckats med framgång hävda att denna rätt inte omfattar funktionen i form av mattormas dämpande effekt. Båda medlemmarna säger var för sig nej till sänkning av tak och återställande av golvbeläggning. I ett fall har vi fått lite vägledning just i den situation som nu beskrivits. En medlem vände sig till miljöförvaltningen som förelade föreningen att vidta åtgärder.

Föreningen saknar laglig möjlighet att genomdriva en förändring av lägenheterna mot medlemmens nekande och saknade också möjligheter att tvinga medlemmen till åtgärder. Föreningen överklagade till miljööverdomstolen och menade att ett föreläggande om att undanröja ljudproblemen med hänsyn till hur stadgarna är utformade ska riktas mot bostadsrättshavaren och inte föreningen. Domstolen anslöt sig till den uppfattningen.

Hur ska styrelsen på bästa sätt hantera dessa frågor? Styrelsen behöver på ett tidigt stadium göra klart för de medlemmar som säger sig vara störda att de måste våga ställa upp i domstol och vittna om problemen. Till syvende och sist ska de kunna stå öga mot öga med sina grannar och berätta om störningarna. Att styrelsen behöver klargöra detta redan från början är därför att om inte grannarna vågar det är det ofta ingen mening att fortsätta. Det är lätt att klaga men när det kommer till domstol då kan bostadsrättshavaren inte klaga i största allmänhet.

Då gäller det att vara konkret och precisera de frågor som inledningsvis ställts om exakta datum och klockslag och vilken typ av störning det är fråga om. Några enstaka störningar väger lätt i förhållande till en lång lista på störningar. Det är ingripande åtgärder eftersom en process mot en störande medlem enbart syftar till att tvinga fram en avflyttning av medlemmen. Problemen med att driva en process i sådana här frågor är uppenbara. Hur man uppfattar vad som är störningar är ytterst subjektivt och problem med att få grannar att ställa sig i vittnesbåset.

Men vi kan konstatera att styrelsen har en skyldighet att agera. I några rättsfall genom åren har medlemmar yrkat på ersättning från föreningen på grund av störningar. I ett fall drev föreningen ett störningsmål men förlorade i tingsrätten, blev avrådd av advokaten att överklaga och valde då att lägga ner det hela. Den medlem som var störd nöjde sig inte med detta utan yrkade ersättning av föreningen och det hela slutade med att föreningen fick betala ut ersättning till medlemmen. Domstolen menade att man inte skulle ha följt advokatens råd utan överklagat.

I ett annat fall var frågan uppe om en situation där de boende i en lägenhet var trakasserade av sina grannar. De gick till domstol och ville att bostadsrättsföreningen skulle sänka årsavgiften med 50 procent som skadestånd för förlorad arbetsinkomst och kostnader för sjukvård och resor samt ersättning för sveda och värk. I rätten redogjorde de för att de vid ett flertal tillfällen påpekat störningarna och trakasserierna för företrädare för föreningen som de menade inte hade agerat tillräckligt för att få trakasserierna att upphöra.

Det som föreningen ansågs ha gjort fel var att föreningens styrelse borde ha kontrollerat om även andra grannar blivit störda. De borde också i rekommenderat brev uppmanat de som störde att omedelbart vidta rättelse. Föreningen borde också ha skickat störningslistor till grannar som störts och låtit dem skriftligen dokumentera tidpunkter för och arten av störningar. Föreningen borde slutligen också ha sagt upp den störande personen för  vflyttning och låtit tingsrätt pröva ärendet rättsligt.

Domstolen konstaterade att bostadsrättslagen ger bostadsrättshavaren en möjlighet till ersättning för skada om en brist beror på försummelse från föreningens sida. Högsta domstolen fastställde att sveda och värk också omfattas av rätten till ersättning. Även om de klagande bostadsrättsinnehavarna inte fick all ersättning som de begärt blev ändå utslaget en nedsättning av avgiften och ett allmänt skadestånd.

Vilka är slutsatserna av dessa rättsfall? Jo, att föreningen måste agera. Styrelsen kan inte bara lämna till parterna att själva lösa sina frågor eller nonchalera problemen i största allmänhet. Givetvis är inte rättsliga åtgärder det första styrelsen tar till. Självklart ska styrelsen prata med parterna och den som är störd bör i första hand själv ta kontakt med den störande. Om detta inte hjälper måste styrelsen konstatera om det rör sig om störningar eller bara är intolerans i största allmänhet.

Men föreningen måste agera ganska snabbt och framför allt visa att den agerar. Efter den inledande utredningsfasen måste styrelsen, efter att ha konstaterat att det är en störning, skicka ett rekommenderat brev med en begäran om rättelse. Sker inte rättelse görs sedan en uppsägning. Slutligen om medlemmen inte flyttar frivilligt tar föreningen ärendet till domstol med yrkande om avhysning på grund av att bostadsrätten förverkats. I samband med uppsägning är rekommendationen att alltid anlita jurist.

Så gör du, steg för steg

  1. Försök få grannarna att tala med varandra.
  2. Begär att den störda bostadsrättshavaren upprättar en störningsdagbok.
  3. Finns det andra som blir störda? Se till att de också dokumenterar störningar.
  4. Tala med den störande.
  5. Skicka rättelseanmaning.
  6. Fortsätter allvarliga störningar så att det kan bli tal om uppsägning? Anlita jurist.

Kommentarer

..

Hej,
Jag har en granne som bor under mig. Han spelar musik till ca 24.00 (ibland ännu längre) flera gånger i veckan. Han röker även cannabis.
Jag har vid ett flertal tillfällen kontaktat styrelsen både via samtal, mail och sms gällande detta och de säger att de talat med honom . Men, grannen bara nekar och fortsätter. Han är totalt likgiltig för sitt störande beteende. Detta påverkar både mig och min son och vi har svårt att kunna sova när detta pågår vilket påverkar vår jobb- och studiesituation.
Min fråga är; Vad gör jag och vad kan jag kräva av styrelsen? Vad kan styrelsen göra? Grannen är dessutom suppleant i styrelsen..
Tacksam för svar!
Mvh
Annli78

Skriv en kommentar

Mer som detta