Skillnad i badrumsstandard strider inte mot likhetsprincipen

14 jul 2020 | En bostadsrättsförening beslutade om stambyte men undantog några medlemmars lägenheter där stambyte redan skett tidigare. Det gjorde att deras badrum inte heller renoverades till samma standard som övriga vilket medlemmarna ansåg strider mot likhetsprincipen. De vände sig då till Bostadsrättsnämnden för en bedömning.

I en bostadsrättsförening i Mellansverige beslutades att det var hög tid för stambyte. Dock hade vissa av föreningens lägenheter redan fått sina stammar bytta i samband med en vattenskada sju år tidigare – innan huset ombildades till bostadsrätt.

När en bostadsrättsförening genomför ett stambyte är föreningen också skyldig att återställa exempelvis badrummen efteråt till normalstandard. Så även i detta fall.

Två medlemmar som har en bostadsrätt i föreningen, men som inte omfattades av det aktuella stambytet, tyckte att de blev förfördelade eftersom de inte fick samma höga standard som de badrum som nu renoverades. Deras badrum är halvkaklat, saknar golvvärme, handdukstork och kommod. De nyrenoverade badrummen fick golvvärme, kommod, handdukstork, spegelskåp,ny lampa, helkaklade väggar och nytt hygienporslin. Det är i deras ögon en standardhöjning som de inte fått ta del av. Däremot får de vara med och betala eftersom föreningen höjer avgifterna med 10 procent för alla.

Bostadsrättshavarna ansåg också att standardhöjningen bidrar till ett högre värde totalt sett på de lägenheter som nu omfattas av det aktuella stambytet. I samband med övrig renovering borde även deras badrum renoverats till motsvarande standard för att uppfylla den föreningsrättsliga likhetsprincipen, ansåg de. Alternativt borde en ekonomisk ersättning betalats ut. Bostadsrättsföreningen höll inte med.

Medlemmarna vände sig därför till Bostadsrättsnämnden för att få nämndens syn på saken.

Styrelsen i bostadsrättsföreningen kommenterade ärendet så här:

Bostadsrättsföreningens styrelse har ansvar för den löpande förvaltningen och underhållsplaneringen av föreningens fastighet. Styrelsen har beslutat att åtgärda delar av vatten- och avloppsstammar där det behövs. Inför stambytet har en extra föreningsstämma hållits där styrelsen och en sakkunnig redogjort för hur det praktiskt ska gå till. Medlemmarna har haft möjlighet att ställa frågor.

Eftersom föreningen är skyldig att återställa lägenheterna efter ett stambyte har badrummen återställts i enlighet med den branschstandard som gäller i dag enligt Säker vatten och aktuella försäkringsvillkor från föreningens försäkringsbolag. Därmed anser inte föreningen att badrummen får en standardhöjning.

Den avgiftshöjning som tagits ut har ingen koppling till stamrenoveringen. Styrelsen hänvisar i stället till den ekonomiska planen där det framgår att fonderingar gjorts i just detta syfte – att möjliggöra ett stambyte i de delar där det behövs och därefter återställa de 35 badrummen. Stambytet var helt nödvändigt enligt en aktuell byggnadsbesiktning.

Är det rättvist att vissa medlemmars badrum får en högre standard än andras bara för att stambytet i fastigheten sker vid olika tidpunkter? En förening som återställer badrummen efter ett stambyte måste väl ändå rätta sig efter den standard som gäller i dagsläget och inte lägga sig på en lägre nivå? Eller hur skulle du döma?

Så bedömde Bostadsrättsnämnden

Enligt domstolspraxis är en bostadsrättsförening, vilket föreningen i det här fallet också framhåller, skyldig att återställa badrum efter stambyte. I det sammanhanget är det inte ovanligt att det sker en viss standardhöjning, om inte annat beroende på att inredningsmaterialet byts ut till nytt.

Det finns också hovrättspraxis kring frågan om när en medlem själv har bekostat ett stambyte eller renoverat sitt badrum. När föreningen genomför ett stambyte för övriga i huset och detta leder till en besparing för föreningen, så bör den medlemmen kompenseras av bostadsrättsföreningen.

I det aktuella fallet har föreningen bedömt att stambyte inte behövs i just dessa medlemmars badrum eftersom stammarna i lägenheterna byttes år 2012. Det betyder att det finns en olikhet mellan de badrum som redan är stambytta och de som i dagsläget måste omfattas av stambyte. Därmed är likhetsprincipen inte tillämplig.

Någon skyldighet för föreningen att renovera dessa badrum finns inte. Medlemmarna har enligt stadgarna underhållsansvaret för badrummen. En sådan skyldighet har föreningen endast i samband med stambyte.

Någon rätt till kompensation till dessa medlemmar finns inte heller eftersom det inte var de som renoverade sina badrum för sju år sedan – det skedde innan föreningen köpte huset.

Slutsats

Den föreningsrättsliga likhetsprincipen innebär att alla medlemmar ska behandlas lika. Olika behandling av medlemmar kan ändå vara tillåten om det är sakligt motiverat. Föreningen kan nämligen, utan att bryta mot principen, fatta beslut som endast en viss grupp av medlemmar har ”nytta” av under förutsättning att beslutet är sakligt och objektivt motiverat.

Lika fall ska alltså behandlas lika. I det här fallet skiljde sig standarden på badrummen i de redan stambytta lägenheterna från de badrum som nu skulle få bytta stammar. Då finns saklig grund att neka.

Likhetsprincipen kan alltså innebära att en investering medför att de olika hushållen kan få bära en större ekonomisk andel än vad som motsvarar deras egna intressen av att utnyttja investeringen. Exempel på detta kan vara lekplatser eller indragning av kabel-tv i fastigheten. Enligt domstolspraxis strider inte sådana beslut mot den föreningsrättsliga likhetsprincipen.

DET HÄR ÄR BOSTADSRÄTTSNÄMNDEN

  • Bostadsrättsnämnden är bildad av Bostadsrätterna och agerar oberoende.
  • Nämnden består av mycket erfarna bostadsrättsjurister.
  • Föreningar eller bostadsrättshavare kan vända sig till nämnden.
  • Nämnden lämnar utlåtande som baseras på skriftliga underlag.
  • Den som begär yttrandet betalar en avgift: 3 000 kronor som förening och 800 kronor som bostadsrättshavare.
  • Bostadsrättsnämnden har ingen muntlig rådgivning.
  • Föreningar som är medlemmar i Bostadsrätterna kan vända sig till styrelserådgivningen: 0775-200 100.
  • Läs mer på bostadsrattsnamnden.se.

Skriv en kommentar

Mer som detta