Experterna: Positivt med en sundare marknad

Bild Claudia Wörmann
04 jul 2019 | I medierna rapporteras om dramatiska prisfall på bostadsmarknaden och svårigheter att sälja bostäder även i attraktiva lägen. – Det är absolut ingen kris. Bostadsmarknaden är både sundare och lugnare i dag än vad den var för några år sedan, säger Claudia Wörmann, boendeekonom på banken SBAB.

Under det senaste decenniet har bostadspriserna stigit rejält, framför allt på grund av befolkningstillväxt, ökad urbanisering, låga räntor, låg arbetslöshet och stigande disponibla inkomster i breda folklager.

Trenden bröts häromåret. Det genomsnittliga kvadratmeterpriset på en bostadsrätt är i dag tillbaka på 2015–2016 års nivåer. Jämfört med priserna för tio år sedan är det dock frågan om en fördubbling (riksgenomsnitt).

Enligt de experter som Din Bostadsrätt har pratat med är den viktigaste förklaringen till  prisnedgången de kreditrestriktioner som införts under senare år. Det är förändringar som slår extra hårt mot den som är på väg in på den ägda bostadsmarknaden.

Restriktionerna gör att det i dag är mycket svårt, ibland omöjligt, även för personer med fasta jobb och förhållandevis goda inkomster att köpa en egen bostad. Bland de restriktioner och åtgärder som genomförts på senare år finns amorteringskravet och bolånetaket på 85 procent.

Björn Wellhagen, Mäklarsamfundets vd, berättar att bostadsmarknaden i dag är mycket lugnare än vad den var för några år sedan.

– I dag tar det i genomsnitt en till tre veckor längre tid från annons till försäljning. Jag tycker att det är en sund utveckling. Att köpa en bostad är för de allra flesta den största affär de gör i livet och något som man bör fundera igenom noga. Det är inget som man ska behöva hasta fram.

Vad kommer att hända med priserna?

– Priserna har stabiliserats. Det stora problemet i dag är att framför allt många yngre  förstagångsköpare har svårt att ta sig in på bostadsmarknaden om de inte har friska och rika föräldrar som kan gå in och stötta dem, och det har långt ifrån alla.

SBAB:s Claudia Wörmann säger att det är bra att trenden med kontinuerligt stigande bostadspriser bröts.

– Bland annat har det gett en generation som inte tidigare varit med om en nedgång, kunskap och erfarenhet av att priserna faktiskt kan sjunka. När marknaden var som hetast tror jag att en del handlade bostad i hopp om att göra ett klipp.

– Det är bra för både säljare och köpare att marknaden är lugnare och sundare i dag än vad den var för några år sedan. Som säljare bör man dock tänka på och ta höjd för att det kan ta lite längre tid än tidigare att sälja sin bostad.

Enligt Claudia Wörmann är det hög tid att se över villkoren för bolån.

– De skärpta kreditreglerna slår mycket hårt mot framför allt unga människor.

Med dagens regler har många inte en chans att komma in på den ägda bostadsmarknaden.

Kan inte yngre personer hyra en bostad i stället?

– Nja, i framför allt tillväxtregionerna tar det mycket lång tid att få ett förstahandskontrakt. Vad som i praktiken återstår är andrahandsmarknaden som är den dyraste och mest osäkra boendeformen. Men det är inte bara unga som har det svårt att komma in på bostadsmarknaden, enligt Clauda Wörmann.

– En annan grupp som har det tufft är de som separerar. För en tid sedan undersökte jag i hur många av våra 20 största städer som kvinnor i åldern 40–44 år med medelinkomst hade råd att, med dagens regler, köpa en trerumslägenhet. Svaret var noll, säger Wörmann.

Vad kan man göra för att förbättra situationen?

– Jag tror att vi behöver identifiera de grupper som har det svårare än andra, och därefter ge dem andra regler när det till exempel gäller amortering och kontantinsats.

Vad kommer att hända med räntan?

– Vi tror på en måttlig ökning mot slutet av året. Klarar man inte av en liten räntehöjning tycker jag att man ska flytta. Då bor man fel. Räntan kommer med största sannolikhet inte att bli lägre.

Den privatekonomiska experten Annika Creutzer säger att det kan vara bra för den som är högt belånad att amortera.

– Dock ska man vara lite försiktig om man närmar sig pensionen. För den som har låg pension kan det vara svårt att få nya lån för att exempelvis renovera sin lägenhet. Ett bra alternativ kan då vara att behålla lån med förhållandevis låg ränta och skaffa sig en egen renoveringsfond eller liknande genom sparande.

Mikael Bergling

 

ALLT HÖGRE TRÖSKEL FÖR ATT KÖPA BOSTAD

  • År 2010 infördes ett bolånetak som innebär att köpare inte får låna mer än 85 procent av köpesumman för bostaden.
  • Den 1 juni 2016 infördes krav på att bolån ska amorteras med två procent per år ned till 70 procent av bostadens marknadsvärde. Därefter ska bolånet amorteras med en procent per år ned till 50 procent.
  • 1 mars 2018 skärptes amorteringskravet. Enligt de nya reglerna ska bolånetagare som vill ta lån som överstiger 4,5 gånger sin årliga bruttoinkomst amortera en procentenhet mer per år än vad som behövdes tidigare.
  • Bankerna har dessutom skärpt den så kallade Kvar att leva på-kalkylen (KALP) och kräver i dag ofta att en låntagare ska klara en ränta på sju procent.
  • Till det ska läggas att Riksbankens prognoser konsekvent visat på för höga räntor.

TÄNK PÅ DETTA NÄR DU SKA KÖPA ELLER SÄLJA DIN BOSTAD

  • Ska du både sälja och köpa? Försök att göra det så nära varandra i tiden som möjligt.
  • Ta in offerter från flera mäklare som kan hjälpa dig att sälja din bostad. Var noga med att ta reda på vad som ingår i deras arvode.
  • Undersök föreningens ekonomi innan du bestämmer dig för att köpa. Hur stora lån har den? Hur stora tillgångar? Har den en fungerande underhållsplan? Äger föreningen tomten eller hyr den marken?
  • Det är bra att ha klart med lånelöfte från banken eller annan kreditgivare innan du börja leta lägenhet.
  • Pruta på den bolåneränta som du erbjuds. Ta in offerter från flera kreditgivare. Glöm inte nischbankerna.
  • Se till att få skriftligt besked om din ränterabatt och hur länge den gäller.
  • Så kallad rörlig bolåneränta (ofta bunden i tre månader) är nästan alltid billigare än bunden. Räntan kan dock variera mycket. Har du rörlig ränta kan du när som helst välja att binda den. Rörlig ränta innebär stor frihet om du vill förändra ditt lån, göra en större amortering eller byta långivare.
  • Fördelen med bunden ränta är att du i förväg vet precis hur stor räntekostnaden blir. Bind inte på längre tid än vad du har för avsikt att behålla din bostad. Det går att lösa ett bundet lån i förtid, men det kan bli dyrt.

Källa: Konsumenternas bank- och finansbyrå,Bostadsrätterna och Annika Creutzer

Skriv en kommentar

Mer som detta