Därför behövs en bra underhållsplan

07 okt 2011 | Föreningens underhållsplan ger inte bara en fingervisning om kommande kostnader i föreningen, utan är också ett sätt att föra kunskap vidare när styrelseledamöter kommer och går.

Sannolikt har de flesta som är engagerade i vården av ett hus också en form av underhållsplan för huset. Villaägaren har säkert tankar om när taket behöver göras rent eller kanske läggas om, uppfattningar om när grunden bör dräneras eller fönstren målas om. Skillnaderna handlar främst om underhållsplanens omfattning och dess utformning. Sannolikt finns underhållsplanen enbart i huvudet på ägaren eller kanske några rader i en anteckningsbok. Trots det fungerar planen utmärkt i den meningen att den hjälper ägaren satsa på rätt åtgärder i rätt ordning.

Kanske fungerar denna modell också i den mindre bostadsrättsföreningen där antalet berörda medlemmar är litet, omsättningen av styrelseledamöter liten och fastigheten av mindre storlek, men i ett större hus räcker inte denna modell.

I en större förening blir uppgiften att hålla fakta aktuella, hålla koll på underhållsläget och planerade åtgärder alltmer komplex. Och inte ens den mest engagerade ordförande kan klara att hålla sig uppdaterad om kostnads- och teknikutvecklingen inom alla de fackområden som så småningom krävs för att göra rationella val av underhållsmetoder. Inom styrelsen eller i dess närhet finns det ofta specialister som kanske är oerhört duktiga inom sina speciella byggfack, men var hittar man dem som har helhetsgreppet? Av denna anledning anlitar allt fler bostadsrättsföreningar professionella företag för att låta upprätta seriösa underhållsplaner.

Grundprincipen för att upprätta en riktig plan är ganska enkel: huset mäts och inventeras ordentligt, befintliga installationer dokumenteras och mängder och ytor noteras. Dessa uppgifter jämförs och värderas utifrån erfarenhetsmässiga antaganden om hur lång tid det är kvar innan maskiner, fönster, fasader, golv med mera måste bytas ut. När, i vilken ordning och till vilken kostnad är frågor som måste besvaras. Svårigheten är att konsulten ska ha en helhetsbild över all teknik som är inbyggd i våra hus. Förr fanns det byggmästare som kunde allt om den relativt enkla teknik som då gällde, men var hittar man dessa tusenkonstnärer i dag? Visst finns det enstaka konsulter också på mindre företag som behärskar alla discipliner, men ofta tvingas man anlita några större företag som har backup-möjligheter och har kompletterande specialister inom räckhåll.

De enklaste planerna innehåller enbart listor på komponenter i huset, uppgifter om när de senast ersattes och när man kan förvänta sig att de bör återanskaffas. Mer informativt blir det om man för uppgifter om mängder och ytor; de måste ändå fram den dag det är dags att plocka fram offerter på kommande arbeten. Därefter kan uppgifterna struktureras. Många gånger kan man tjäna på att sammanföra arbetsuppgifter så att de kan utföras rationellt. En byggnadsställning kan till exempel användas till många uppgifter. Professionella underhållsplaner blickar ofta långt fram i tiden. Detaljeringsgraden är störst för de kommande fem åren, men också åtgärder som beräknas genomföras om 20-30 år berörs.

En bra underhållsplan tar också upp de planerade kostnaderna för kommande insatser, men här blir uppgifterna väsentligt osäkrare, även om många planer redovisar kostnader ner till lista kronan. Alla som upphandlat stora jobb, som till exempel fasadarbeten eller takomläggningar, vet att offertpriserna kan variera oerhört – kanske 50 procents skillnad mellan olika seriösa företag. Att då uttala sig om kommande kostnader 10–20 år fram i tiden är mycket osäkert. Men som utgångspunkt för planering är de utmärkta och varje seriöst kostnadsantagande är bättre än inget alls. Däremot ska man inte se underhållsplanen som en finansieringsplan. Frågan om huruvida de kommande underhållsåtgärderna ska bekostas genom lån eller från den egna kassan är en helt annan fråga, men planen ger en bra utgångspunkt för att diskutera hur föreningens framtid ska se ut de kommande åren.

Tre fördelar med en bra underhållsplan:
- Underhållsplanen är en bra checklista för styrelsens årliga genomgång av huset. Den ger en uppfattning om huruvida huset åldras i den takt som antagits, och underlag för diskussionen om vad som ska, eller kanske inte ska genomföras nästkommande år.
- Planen är också ett hjälpmedel i det som kanske är föreningarnas största problem, nämligen dokumentation och kontinuitet. Ledamöter i bostadsrättsföreningarnas styrelser kommer och går, och det kan vara svårt att ordna överlämningen av kunskap och erfarenheter på ett bra sätt. Kunskapen om vad som faktiskt gjorts och inte gjorts med huset är viktigt för varje ny styrelse.
- Slutligen är underhållsplanen också ett bevis på att föreningen verkligen vill tänka efter före. För både medlemmarna och presumtiva köpare i föreningen är det viktigt veta att förening är det viktigt att veta att föreningens "garderober inte är fulla av lik".

Kommentarer

Ifall någon är nyfiken på hur en underhållsplan er ut kan jag rekommendera https://xn--underhllsplan-ufb.nu/exempel-pa-underhallsplan/

Skriv en kommentar

Mer som detta