10 vanliga missförstånd om bostadsrätt

10 maj 2013 | Mycket i en bostadsrättsförening är självklart. Men det finns också en rad missförstånd, bland annat: "Likabehandlingsprincipen handlar om rättvisa", "Vi måste göra en grundlig utredning om vi kan anta en ny medlem", "Bostadsrätt är inget ägande, man äger bara rätten att bo där".

1 Vi måste göra en grundlig utredning om vi kan anta en ny medlem.

Principen är att bostadsrättsföreningen ska vara öppen för medlemskap, vilket innebär att den som söker om medlemskap också ska få det. Det en förening är intresserad av är att medlemmen kan betala månadsavgiften och att personen är skötsam. På många håll i landet kostar det mycket att köpa en bostad. Bankerna har vid långivning redan konstaterat att bolånetagaren är kreditvärdig, och att föreningen skulle komma fram till något annat är osannolikt. En köpare som betalar kontant visar också på en betalningsförmåga. Skulle medlemmen inte betala avgiften kan föreningen låta bostaden tvångsförsäljas och står dessutom först i kön att få sin skuld betald, detta efter att föreningen meddelat banken att medlemmen ligger efter med betalningen. När det kommer till personens skötsamhet är det svårt att få reda på något. Föreningen kan inte heller kräva att den blivande medlemmen lämnarutdrag ur brottsregistret. Olika rättsfall visar att det krävs mycket grova fall av misskötsamhet i tidigare boenden som skäl för att neka medlemskap.

2 Vi kan säga upp den som inte följer föreningens ordningsregler.

Fullt så enkelt är det inte. Ordningsregler, eller trivselregler som en del föreningar väljer att kalla dem, är ett regelverk i vilket grannarna kommer överens om vad som ska gälla dem emellan. Reglerna kan ses som en uttolkning av det som står i bostadsrättslagen, nämligen att medlemmen ska ”bevara sundhet och gott skick inom eller utanför huset”. Vad det innebär blir sedan något som rättsväsendet i slutändan får bedöma. Här går det alltså inte att sätta upp ordningsregler som per automatik blir skäl för uppsägning om någon skulle bryta mot regeln.

3 En lokalhyresgäst kan överlåta hyresavtalet till vem som helst.

Nej, det finns tre lagliga förutsättningar för tillstånd till överlåtelse: 1. Att verksamheten överlåts.2. Hyresförhållandet har pågått i minst tre år. 3. Att bostadsrättsföreningen inte har befogad anledning att säga nej. Det första kravet innebär att den som tar över ska bedriva samma typ verksamhet. Ett kontor kan inte börja användas som restaurang, bland annat med tanke på ventilationen. Inte heller ska verksamheten konkurrera med en liknande verksamhet som redan finns i huset. Andra kravet handlar om att det krävs synnerliga skäl för överlåtelse om hyresförhållandet har varat i mindre än tre år, till exempel dödsfall eller sjukdom. Sista kravet innebär att nya lokalhyresgästen ska ha betalningsförmåga. Uppfylls inte de tre kraven är det inget som lagligen hindrar att föreningen kan godkänna en överlåtelse och i samband med detta förhandla om hyran.

4 Bostadsrätt är inget ägande, man äger bara rätten att bo där.

Det finns en del som hävdar detta av olika anledningar. Bostadsrättslägenheten är ingen egen fastighet och ingen lagfart utfärdas. Samtidigt är bostadsrätten någonting som köps och säljs och få skulle uppfatta det som att de inte äger sin lägenhet, även om det finns en förening och styrelse som ska se till fastighetens och föreningens bästa. Jämför bostadsrättsägandet med ägande i ett aktiebolag. Ingen ifrågasätter att en aktie inte skulle vara ett ägande.

5 Styrelsens nej till andrahandsuthyrning står fast.

Om en styrelse säger nej kan bostadsrättshavaren få saken prövad i hyresnämnden och där få sin andrahandsuthyrning godkänd. Hyresnämnden bedömer skälen utifrån lag och praxis och kan bevilja uthyrning om det till exempel handlar om provsammanboende, arbete eller studier på annan ort eller sjukdom.

6 Likabehandlingsprincipen handlar om rättvisa.

Nja, likabehandlingsprincipen handlar om att medlemmar ska behandlas lika. Men olika behandling kan ändå vara tillåtet om det är sakligt motiverat. Den som bor på entréplanet får ändå vara med och betala för renoveringen av hissen och den som har egen tvättmaskin i lägenheten betalar ändå för den gemensamma tvättstugan. Likabehandlingsprincipen kan alltså innebära att en investering medför att de olika hushållen kan få bära en större ekonomisk andel än vad som motsvarar deras egna intressen av att utnyttja investeringen.

7 Styrelsen fick inte ansvarsfrihet på årsmötet. Nu hamnar vi i domstol.

Här finns ingen automatik. En föreningsstämma kan av olika skäl neka styrelsen ansvarsfrihet, av både sakliga och av mindre sakliga skäl. Att bara få ett nekande på stämman innebär i sig ingenting, utan någon måste föra saken vidare. Den som anser att något brottsligt har begåtts får polisanmäla saken som då utreds. Eller om någon lämnar in en stämningsansökan till domstolsväsendet.

8 Föreningen har alltid rätt att komma in i medlemmars lägenheter.

En sanning med modifikation. Bostadsrättslagen anger att: ”Företrädare för bostadsrättsföreningen har rätt att få komma in i lägenheten när det behövs för tillsyn eller för att utföra arbete som föreningen svarar för.” Det innebär inte att styrelsen har en generell rätt. Just ordet tillsyn använder en del föreningar som motivering för att utföra regelbundna besiktningar av exempelvis lägenheternas våtrum. Att ta sig in i medlemmars lägenhet utan anledning är något som många kan uppleva som provocerande, medan andra tycker att det är bra att föreningen kartlägger att inte huset skadas.

9 Vi har satt upp en varningsskylt om istappar och går fria från ansvar.

I så fall skulle samtliga fastighetsägare i Sverige sätta upp skyltar i oktober och ta ner dem i april. Föreningar går inte fria från ansvar. Möjligen kan en domstol ta hänsyn till att föreningen försökt förebygga uppkomsten av en olycka, men någon generell ansvarsfrihet finns inte.

10 Alla måste komma på våra städdagar och vi kan ta ut en avgift av dem som inte är där.

Alla vill inte vara med på städdagar och till syvende och sist får vi acceptera det. En del människor vill ägna tid åt sina nära och kära eller har inte den fysiska förmågan. Samtidigt får styrelsen göra sitt bästa med att locka med trevlig samvaro eller så tvingas den att höja årsavgiften på grund av ökade kostnader för trädgårdsskötsel. Men att ta ut en extraavgift av de uteblivna är inte lagligt. En förening kan enbart ta ut årsavgift samt överlåtelse- och pantsättningsavgift.

Kommentarer

Ang nr 10: Däremot är det, om jag förstått rätt, möjligt att betala ut viss ersättning till de medlemmar som deltar på t ex städdagar.

Bostadsrätterna personal:

Förlåt det sena svaret! Betala ut innebär att det är skattepliktigt men det finns andra sätt att kompensera dessa medlemmar, se faktabladet om självförvaltning: http://www.bostadsratterna.se/allt-om-bostadsratt/faktablad/sjalvforvalt...

Skriv en kommentar

Mer som detta